Las leyes de ocupación de viviendas son fundamentales para garantizar la protección de los derechos y la seguridad de los inquilinos en Texas, un estado que cuenta con una creciente población y una fluctuante demanda de viviendas. Tener conocimiento sobre estas leyes es esencial tanto para los propietarios como para los inquilinos, ya que proporcionan un marco legal que regula los derechos y responsabilidades de ambas partes. En este artículo, exploraremos en detalle las leyes de ocupación de viviendas en Texas y cómo impactan en la vida de los ciudadanos. Si estás buscando una vivienda o alquilando una en Texas, ¡no puedes perderte esta información crucial!
En Texas, un propietario o propietario que alquila unidades debe limitar la cantidad de personas que pueden vivir en un apartamento. El número de personas que pueden vivir en un apartamento se calcula a partir del número de dormitorios de la unidad residencial y de la edad de los posibles residentes.
Según la ley estatal y la Ley federal de Vivienda Justa, los propietarios no pueden imponer políticas discriminatorias contra residentes con niños u otros grupos protegidos.
Límites de ocupación en Texas
Los propietarios de Texas deben razonablemente Limitar el número de personas que viven en un apartamento. Como todos los estados, los límites de ocupación de Texas están diseñados para proteger a los inquilinos de preocupaciones de salud y seguridad debido al hacinamiento. Al limitar la cantidad de personas en una unidad, los propietarios pueden reducir la carga de mantener la propiedad, los servicios públicos y el estacionamiento, al tiempo que garantizan que los inquilinos no corran riesgos.
Algunos propietarios violan la salud y la seguridad de los inquilinos al alojar a demasiadas personas en un solo espacio para aumentar los ingresos por alquiler. Sin embargo, existen políticas de ocupación para mejorar las condiciones de vida de los inquilinos y proteger sus derechos.
En Texas, los propietarios pueden elegir estándares de ocupación más estrictos para sus unidades que los requeridos por las leyes estatales o federales. Siempre y cuando no discriminen ilegalmente a los residentes ni violen las leyes de vivienda justa, los propietarios pueden alquilar a quien quieran.
¿Cuántas personas pueden vivir en un apartamento en Texas?
Texas define a los adultos como personas de al menos 18 años y un dormitorio como una habitación destinada a dormir. Esta habitación no es sala, comedor, cocina, baño, cuarto de servicio, closet o depósito.
Según los límites de ocupación establecidos por la ley de Texas, el número máximo de residentes que un propietario puede permitir que ocupen un apartamento es tres veces el número de dormitorios de la unidad. Por ejemplo, si el propietario tiene un apartamento de una habitación, allí pueden vivir hasta tres adultos.
El propietario puede permitir que inquilinos adicionales ocupen un apartamento si una ley estatal o federal de vivienda justa exige una tasa de ocupación más alta o si un adulto busca refugio temporal de la violencia doméstica. Este plazo no podrá ser superior a un mes.
Violaciones de los límites de ocupación estatales
Un propietario que posee o alquila una unidad de vivienda dentro de los 3,000 pies de la propiedad de un propietario que viola los límites de ocupación estatales o una asociación cívica o agencia gubernamental que actúa en nombre de un propietario puede demandar al propietario.
Si el dueño de la propiedad que presenta una demanda gana, puede recuperar de la parte infractora los honorarios razonables de los abogados y los costos judiciales, así como $500 por cada infracción.
Ley Federal de Vivienda Justa
El Ley de Vivienda Justa es una ley federal aprobada originalmente como parte de la Ley de Derechos Civiles de 1968 con el único propósito de brindar derechos de vivienda justa y protección a propietarios e inquilinos.
Se amplió en 1988 para prohibir la discriminación contra las clases protegidas al alquilar una vivienda, comprarla, solicitar una hipoteca o solicitar asistencia para la vivienda. Esta ley federal se aplica a todos los estados.
La Ley de Vivienda Justa se basa en el concepto de que todas las personas deben tener igualdad de oportunidades a la hora de elegir una vivienda. Lo hace cumplir la Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades (FHEO) del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).
Clases protegidas bajo la Ley de Vivienda Justa
La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación clases protegidas relacionado con:
- Color.
- Discapacidad.
- Estado civil.
- Origen nacional.
- carrera.
- Religión.
- Género (puede incluir orientación sexual e identidad de género).
Esta ley federal se aplica a la mayoría de las viviendas en los Estados Unidos, incluidos edificios de apartamentos y viviendas unifamiliares, pero existen excepciones a esta regla. Las excepciones para ciertos propietarios y administradores de propiedades incluyen:
- Condominios con hasta cuatro unidades residenciales.
- Viviendas unifamiliares alquiladas por el propietario sin ayuda de agente inmobiliario.
- Hogares que sean operados por organizaciones religiosas o asociaciones privadas y cuya ocupación esté limitada exclusivamente a miembros.
En principio, la publicidad discriminatoria en relación con la vivienda es siempre ilegal.
Protecciones adicionales y comunidades de Texas
Texas sigue la Ley federal de Vivienda Justa con su propia Ley de Vivienda Justa y no se aplica a clases protegidas adicionales. Sin embargo, algunos municipios han añadido clases protegidas a sus ordenanzas. La ciudad de Austin, por ejemplo, añadió orientación sexualIdentidad de género y condición de estudiante.
Denton’s La Ordenanza contra la discriminación (NDO) también agregó la orientación sexual y la identidad de género y considera la fuente de ingresos de un veterano como una clase protegida.
Lo que prohíbe la Ley de Vivienda Justa al alquilar
Al alquilar una unidad en Texas, es ilegal que un propietario o propietario discrimine al:
- Negativa a alquilar una unidad a un interesado.
- Negativa a negociar una unidad con un interesado.
- Hacer que una propiedad alquilada ya no esté disponible para un interesado.
- Establecer diferentes términos, privilegios o condiciones para el arrendamiento de una unidad.
- Proporcionar diversas instalaciones o servicios residenciales a un individuo.
- Negar fraudulentamente que una casa esté disponible para visita, alquiler o venta.
- Crear, imprimir o publicar cualquier anuncio, declaración o aviso relacionado con la vivienda que exprese discriminación, preferencias o restricciones.
- Establecer un precio de alquiler diferente para un apartamento.
- Usar diferentes criterios, calificaciones, estándares o procedimientos para un inquilino en particular (ejemplos: requisitos y tarifas de solicitud, ingresos o estándares de solicitud, calificaciones crediticias y proceso de aprobación de alquiler).
- Organizar el desalojo de un inquilino o su invitado.
- Acoso a una persona.
- Trabajos de mantenimiento o reparación faltantes o retrasados en una propiedad de alquiler.
- Limitación de instalaciones, privilegios o servicios.
- Desaconsejar el alquiler de una unidad.
- Asignar un inquilino a un edificio o unidad.
Familias con niños como inquilinos
El estado civil es una relación legalmente reconocida entre un adulto y un menor de 18 años. Todos los alojamientos deben albergar a menores, a excepción de los “alojamientos para personas mayores”.
Un propietario no puede negarse a alquilarle a una familia porque tiene hijos, ni puede dirigir a una familia a una unidad en particular. El propietario no puede cobrar un precio más alto por un apartamento debido al estado civil del inquilino.
El estado civil incluye:
- Familias con menores de 18 años.
- Mujeres embarazadas.
- Personas que reciben la custodia de un menor, incluidos los padres de crianza y adoptivos.
- Personas que cuenten con el permiso escrito de uno de los padres o tutor legal de un menor.
Quejas por discriminación en la vivienda en Texas
Presentar una queja por discriminación en la vivienda Comisión de la Fuerza Laboral de TexasUn inquilino debe cumplir ciertos requisitos antes de presentar una queja:
- Las propiedades que alquile deben estar ubicadas en Texas.
- El propietario o arrendador debe poseer más de tres propiedades.
- La fecha de la discriminación debe ser dentro de los últimos 365 días calendario anteriores a la fecha de presentación de la denuncia.
- El inquilino debe identificar la naturaleza de la discriminación en materia de vivienda y cómo resultó perjudicado.
Información requerida para presentar una queja
La persona que presenta la denuncia llena un formulario Formulario de consulta sobre discriminación en la vivienda a través de la Comisión de la Fuerza Laboral de Texas con esta información:
- Nombre y apellidos, domicilio y número de teléfono.
- Nombre e información de contacto de la persona u organización responsable de discriminar al inquilino. Puede ser un propietario, un propietario, una empresa de administración de propiedades o un complejo residencial.
- Identificar las clases protegidas contra las cuales se han tomado medidas discriminatorias.
- Dirección de la unidad de alquiler.
- Breve descripción del acto discriminatorio, p.e. B. Circunstancias en las que el inquilino o posible inquilino cree que se han violado sus derechos.
- Fecha(s) de la acción discriminatoria.
- Nombre y datos de contacto de posibles testigos del acto discriminatorio.
Si la persona que presenta una queja cambia su dirección o información de contacto durante la investigación de la Comisión de la Fuerza Laboral, debe notificar inmediatamente al investigador de la agencia. El solicitante debe cooperar plenamente durante la investigación; De no hacerlo podrá resultar en que se desestime la denuncia.
Cómo presentar una queja por discriminación en la vivienda en Texas
Un inquilino que sienta que está siendo discriminado en el apartamento debe presentar una queja ante la Comisión de la Fuerza Laboral de Texas dentro de los 365 días calendario a partir de la fecha del acto discriminatorio.
Puede enviar el formulario completo por fax al 512-463-2643 o enviarlo por correo a: 101 E 15th St., Guadalupe CRD Austin, Texas 78778-0001. La agencia no puede atender quejas por teléfono.
Responsabilidades del propietario hacia los inquilinos en Texas
Además de las leyes de limitación de ocupación y de vivienda justa, los propietarios en Texas también deben cumplir con la “garantía implícita de habitabilidad.” Esto significa que deben mantener unidades habitables para que vivan los inquilinos.
Por ejemplo, deben responder a las solicitudes de reparación de un inquilino en un plazo de siete días, o de tres días si el inquilino carece de aire acondicionado, calefacción o agua potable. Si el arrendador no responde, el inquilino tiene derecho a hacer reparaciones y deducir los costos del alquiler.
Garantía de habitabilidad de Texas
La ley de Texas no brinda orientación sobre los servicios específicos que debe brindar un propietario. En cambio, la garantía de habitabilidad sólo requiere que el propietario realice reparaciones en las comodidades existentes que afecten “la salud o la seguridad de un inquilino habitual”. Quedan excluidos de ello los detectores de humo y el agua caliente, que deberán estar funcionales en todo momento.
Además, un propietario no puede quitar puertas o ventanas, bisagras, pestillos o cerraduras a menos que sea para reparar o reemplazar el elemento retirado, lo cual debe hacerse “con prontitud”. Los propietarios también deben proporcionar al inquilino cerraduras y pestillos para todas las puertas y ventanas exteriores.
Obligaciones de divulgación del propietario a los inquilinos
Esto es lo que tiene que hacer un propietario en el estado de la estrella solitaria Información obligatoria al inquilino sobre temas específicos:
- Pintura a base de plomo: Si el propietario es propietario de una casa antes de 1978, debe proporcionarle al inquilino información sobre los niveles de pintura con plomo.
- Representantes autorizados: El propietario debe proporcionar al inquilino los nombres y direcciones de todas las personas involucradas en la administración de la unidad.
- Derecho a reparación y deducción: El arrendador debe proporcionar al inquilino documentos que indiquen claramente que el inquilino tiene derecho a reparación y deducción si el arrendador no cumple con sus demandas.
- Reglas de estacionamiento: El propietario debe revelar información sobre el estacionamiento si el inquilino alquila en un complejo de unidades múltiples que tiene reglas y restricciones de estacionamiento.
- Cargos por pagos atrasados: El arrendador debe indicar los intereses de demora en el contrato de alquiler del inquilino.
- Número de emergencia: Texas exige que los propietarios proporcionen a los inquilinos un número de emergencia las 24 horas para informar emergencias en el edificio.
Leyes de ocupación de viviendas en Texas: preguntas frecuentes
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En Texas, los propietarios o arrendadores de viviendas deben limitar el número de personas que pueden vivir en un apartamento. El número de personas que pueden vivir en un apartamento se calcula según el número de habitaciones en la unidad y la edad de los posibles ocupantes.
Según la ley estatal y la Ley Federal de Vivienda Justa, los propietarios no pueden imponer políticas discriminatorias contra los ocupantes con hijos u otras clases protegidas.
Límites de ocupación en Texas
Los propietarios de viviendas en Texas deben limitar razonablemente el número de personas que viven en un apartamento. Al igual que en cualquier estado, los límites de ocupación en Texas están diseñados para proteger a los inquilinos de problemas de salud y seguridad debido al hacinamiento. Al limitar el número de personas en una unidad, los propietarios pueden reducir la carga en el mantenimiento de la propiedad, servicios públicos y estacionamiento, al tiempo que mantienen a los inquilinos seguros.
Algunos propietarios violan la salud y seguridad de los inquilinos al colocar a demasiadas personas en un espacio para aumentar los ingresos por alquiler. Sin embargo, las políticas de ocupación existen para mejorar las condiciones de vida de los inquilinos y proteger sus derechos. En Texas, los propietarios pueden establecer estándares de ocupación más estrictos para sus unidades que los exigidos por las leyes estatales o federales. Siempre y cuando no discriminen ilegalmente a los ocupantes o violen las leyes de vivienda justa, los propietarios pueden alquilar a quienes deseen.
¿Cuántas personas pueden vivir en un apartamento en Texas?
En Texas, los adultos se definen como personas mayores de 18 años, y un dormitorio se define como una habitación destinada para dormir. Esta habitación no puede ser una sala de estar, comedor, cocina, baño, cuarto de servicios, armario o área de almacenamiento.
Según los límites de ocupación establecidos por la ley de Texas, el número máximo de ocupantes que un propietario puede permitir en un apartamento es tres veces el número de habitaciones en la unidad. Por ejemplo, si el propietario posee un apartamento de una habitación, hasta tres adultos pueden vivir en la unidad.
El propietario puede permitir inquilinos adicionales en un apartamento en la medida en que una ley de vivienda justa estatal o federal les exija permitir una mayor tasa de ocupación, o cuando un adulto busca refugio temporal debido a la violencia doméstica. Este período no puede ser superior a un mes.
Violaciones de los límites de ocupación estatales
Un propietario que sea dueño o arriende una unidad dentro de 3,000 pies de una propiedad de un propietario que esté violando el límite de ocupación estatal, o una asociación cívica o entidad gubernamental actuando en nombre de un propietario, puede demandar al propietario.
Si el propietario que presenta una demanda gana, puede recuperar los honorarios razonables del abogado y los costos judiciales de la parte infractora, así como $500 por cada violación.
Ley Federal de Vivienda Justa
La Ley de Vivienda Justa es una ley federal adoptada originalmente como parte de la Ley de Derechos Civiles de 1968 con el único propósito de otorgar derechos y protecciones de vivienda justa a propietarios e inquilinos.
Se amplió en 1988 para prohibir la discriminación de las clases protegidas al alquilar una vivienda, comprar una vivienda, solicitar una hipoteca o buscar asistencia para vivienda. Esta ley federal cubre todos los estados.
La Ley de Vivienda Justa se basa en el concepto de que todas las personas deben tener las mismas oportunidades al elegir una vivienda. Es aplicada por la Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés).
Clases protegidas según la Ley de Vivienda Justa
La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación contra las clases protegidas basada en:
- Color.
- Discapacidad.
- Estado Familiar.
- Origen Nacional.
- Raza.
- Religión.
- Sexo (puede incluir orientación sexual e identidad de género).
Esta ley federal cubre la mayoría de las viviendas en los EE. UU., incluidas las viviendas multifamiliares y las viviendas unifamiliares, pero existen excepciones a esta regla. Exenciones para ciertos propietarios y administradores de propiedades incluyen:
- Edificios ocupados por el propietario con hasta cuatro unidades.
- Casas unifamiliares alquiladas por el propietario sin la ayuda de un agente de bienes raíces.
- Viviendas gestionadas por organizaciones religiosas o clubes privados con un límite de ocupación exclusivamente para sus miembros.
En general, la publicidad discriminatoria en relación con la vivienda siempre es ilegal.
Protecciones adicionales y municipalidades en Texas
Texas, a través de su propia Ley de Vivienda Justa, sigue la Ley Federal de Vivienda Justa y no se aplica a clases protegidas adicionales. Sin embargo, algunas municipalidades han agregado clases protegidas a sus ordenanzas. La ciudad de Austin, por ejemplo, ha agregado la orientación sexual, la identidad de género y el estado de estudiante.
La ordenanza de no discriminación (NDO) de Denton también ha agregado la orientación sexual, la identidad de género y considera los ingresos de los veteranos como una clase protegida.
Lo que prohíbe la Ley de Vivienda Justa al alquilar
Al alquilar una unidad en Texas, es ilegal que un propietario participe en discriminación al:
- Rechazar el alquiler de una unidad a una parte interesada.
- Rechazar la negociación de un contrato de alquiler a una parte interesada.
- Hacer que una propiedad en alquiler no esté disponible para una parte interesada.
- Establecer diferentes condiciones, privilegios o términos para el alquiler de una unidad.
- Proporcionar a una persona instalaciones o servicios de vivienda diferentes.
- Negar fraudulentamente que una vivienda está disponible para inspección, alquiler o venta.
- Hacer, imprimir o publicar cualquier anuncio, declaración o aviso con respecto a la vivienda que exprese alguna discriminación, preferencia o limitación.
- Imponer un precio de alquiler diferente en una vivienda.
- Utilizar diferentes criterios, calificaciones, estándares o procedimientos para un inquilino en particular (ejemplos: requisitos y tarifas de solicitud, estándares de ingresos o aplicaciones, calificaciones de puntaje crediticio y procedimientos de aprobación de alquiler).
- Provocar el desalojo de un inquilino o su invitado.
- Acosar a cualquier persona.
- Incumplir o retrasar el mantenimiento o reparaciones en una propiedad de alquiler.
- Limitar las instalaciones, privilegios o servicios.
- Desalentar el alquiler de una unidad.
- Asignar a un inquilino a un edificio o unidad.
Familias con niños como inquilinos
Se considera que existe un estado familiar cuando existe una relación legalmente reconocida entre un adulto y un menor de 18 años. Todas las propiedades deben ser adecuadas para menores, con la excepción de “viviendas para personas mayores”.
Un propietario no puede rechazar el alquiler a una familia porque tienen hijos, ni puede dirigir a una familia a una unidad específica. Los propietarios no pueden cobrar más por un apartamento debido al estado familiar del inquilino.
El estado familiar cubre:
- Familias con menores de 18 años.
- Personas embarazadas.
- Individuos en proceso de obtener la custodia legal de un menor, incluyendo padres de crianza y adoptivos.
- Personas que tienen el permiso por escrito de un padre o tutor legal de un menor.
Denuncias de discriminación en vivienda en Texas
Para presentar una denuncia por discriminación en vivienda a la Comisión de Fuerza Laboral de Texas, un inquilino debe cumplir ciertos requisitos antes de presentar la denuncia:
- La propiedad que alquilan debe estar en Texas.
- El propietario o arrendador debe ser propietario de más de tres propiedades.
- La fecha de discriminación debe haber ocurrido en los últimos 365 días anteriores a la fecha de presentación de la denuncia.
- El inquilino debe especificar el tipo de discriminación en la vivienda que enfrentó e identificar cómo resultó perjudicado.
Información requerida para presentar una denuncia
El individuo que presenta la denuncia completa un formulario de consulta de discriminación en vivienda a través de la Comisión de Fuerza Laboral de Texas con la siguiente información:
- Nombre y apellido, dirección de domicilio y número de teléfono.
- Nombre e información de contacto de la persona u organización responsable de la discriminación contra el inquilino. Esto puede ser un propietario, dueño de la propiedad, empresa de administración de propiedades o complejo de apartamentos.
- Identificar las clases protegidas contra las que se tomó la acción discriminatoria.
- Dirección de la unidad de alquiler.
- Breve descripción de la acción discriminatoria, como las circunstancias en las que el inquilino o el posible inquilino cree que se violaron sus derechos.
- Fecha(s) de la acción discriminatoria.
- Nombre e información de contacto de posibles testigos de la acción discriminatoria.
Si la persona que presenta la denuncia cambia su dirección o información de contacto durante la investigación de la Comisión de Fuerza Laboral, debe notificar de inmediato al investigador de la agencia. El denunciante debe cooperar plenamente durante la investigación; la falta de colaboración puede resultar en el rechazo de la denuncia.
Cómo presentar una denuncia por discriminación en vivienda en Texas
Un inquilino que sienta que está siendo discriminado en vivienda debe presentar una denuncia ante la Comisión de Fuerza Laboral de Texas dentro de los 365 días calendario desde la fecha del acto discriminatorio. Puede enviar el formulario completo por fax al 512-463-2643 o enviarlo por correo a: 101 E 15th St., Guadalupe CRD Austin, Texas 78778-0001. La agencia no puede atender denuncias por teléfono.
Responsabilidades del propietario para los inquilinos en Texas
Además de las leyes de límites de ocupación y leyes de vivienda justa, en Texas, los propietarios también deben cumplir con la “garantía implícita de habitabilidad”. Esto significa que deben mantener unidades habitables para que los inquilinos vivan.
Por ejemplo, deben responder a las solicitudes de reparación de los inquilinos dentro de los siete días, o tres días si el inquilino no tiene aire acondicionado, calefacción o agua potable. Si el propietario no responde, el inquilino tiene derecho a realizar reparaciones y deducir el costo de su renta.
Garantía de habitabilidad en Texas
Las leyes de Texas no brindan orientación sobre las comodidades específicas que un propietario debe proporcionar. En cambio, la garantía de habitabilidad solo requiere que un propietario haga reparaciones a las comodidades existentes que afectan “la salud o seguridad de un inquilino común”. Las excepciones son los detectores de humo y el agua caliente, que deben estar en funcionamiento en todo momento.
Además, un propietario no puede desmontar puertas o ventanas, bisagras, cerraduras o pestillos a menos que sea para reparar o reemplazar lo que han quitado, lo cual debe hacerse “rápidamente”. Los propietarios también deben proporcionar a los inquilinos cerraduras y pestillos para todas las puertas y ventanas exteriores.
Obligaciones de divulgación obligatorias del propietario a los inquilinos
Un propietario en el estado de Texas debe realizar divulgaciones obligatorias al inquilino con respecto a ciertos problemas:
- Pintura a base de plomo: si el propietario de la propiedad es dueño de una casa anterior a 1978, debe proporcionar al inquilino información sobre las concentraciones de pintura a base de plomo.
- Agentes autorizados: el propietario debe proporcionar al inquilino los nombres y direcciones de todas las personas involucradas en la administración de la unidad.
- Derecho a reparar y deducir: el propietario debe entregar al inquilino documentos que claramente expresen el derecho del inquilino a reparar y deducir si el propietario no cumple con sus solicitudes.
- Reglas de estacionamiento: el propietario debe divulgar información sobre el estacionamiento si el inquilino alquila en un complejo de unidades múltiples con reglas y restricciones de estacionamiento.
- Recargos por pago atrasado: el propietario debe divulgar los recargos por pago atrasado en el contrato de alquiler del inquilino.
- Número de teléfono de emergencia: Texas requiere que los propietarios proporcionen al inquilino un número de teléfono de emergencia las 24 horas para informar emergencias en el edificio.
Referencias:
- Legal Beagle: Landlord Rights of Entry in Texas
- Legal Beagle: How to Evict Someone Living With You in Texas
- Texas Property Code: Chapter 92 Residential Tenancies Subchapter A General Provisions
- Zillow: Fair Housing Act Frequently Asked Questions
- HUD: Housing Discrimination Under the Fair Housing Act
- Caretaker: Fair Housing Laws in Texas
- City of Denton: FAQs
- TWC: Housing Discrimination Inquiry Submission System
- TWC: Housing Discrimination
- Justia: 2021 Texas Statutes Property Code Chapter 92 Residential Tenancies Landlord’s Duty to Repair or Remedy
- IPropertyManagement: Texas Habitability Laws