El proceso de desalojo en Indiana sin contrato de arrendamiento es un tema que afecta a muchas personas que viven en el estado. Muchas veces, las personas se encuentran en situaciones donde no tienen un contrato escrito de alquiler, lo que puede generar incertidumbre y dudas sobre cómo funcionaría un posible desalojo. En este artículo, exploraremos los aspectos clave de este proceso en Indiana y brindaremos información valiosa para aquellos que se encuentren en esta situación. Si eres alguien que enfrenta un posible desalojo sin un contrato de arrendamiento, ¡estás en el lugar correcto!
El desalojo es el proceso legal que toma un propietario para obligar a un inquilino a abandonar su propiedad. Es posible que un propietario desaloje a un inquilino en el estado de Indiana, ya sea que el inquilino sea parte o no en un contrato de arrendamiento. Sin embargo, los motivos de desalojo para inquilinos sin contrato de arrendamiento son más amplios, ya que generalmente se trata de “inquilinos a voluntad”. Las leyes de arrendamiento de Indiana, incluidas las reglas de desalojo, se enumeran en la Ley de propietarios e inquilinos residenciales de IndianaTítulo 32 del Código de Indiana.
Relaciones entre propietario e inquilino
La relación entre propietario e inquilino está regulada en gran medida por las leyes estatales. En Indiana, estos se establecen en el Título 32, Artículo 33 del Código de Indiana, titulado “Relaciones entre propietarios e inquilinos”. Los inquilinos residenciales son aquellos que alquilan un apartamento o casa para utilizarlo como unidad residencial. Por el contrario, hay inquilinos comerciales que alquilan espacios para operaciones comerciales. Están sujetos a reglas diferentes.
Los inquilinos residenciales en Indiana pueden alquilar unidades con o sin contrato de arrendamiento. Un contrato de arrendamiento es un acuerdo escrito en el que el inquilino se compromete a permanecer en el local durante un período de tiempo específico, generalmente expresado en años, como uno o dos años. El contrato de alquiler también establece los términos del contrato de alquiler, incluidas las reglas de conducta en las instalaciones, como restricciones de ruido, prohibición de fumar y la posibilidad de traer mascotas.
Contrato de alquiler residencial versus contrato de alquiler
Quienes alquilan un espacio sin contrato de arrendamiento pueden firmar un contrato de arrendamiento o contrato que establezca reglas y restricciones de comportamiento en las unidades. Sin embargo, un contrato de alquiler es diferente a un arrendamiento. Un contrato de alquiler siempre es válido por un período de tiempo específico. Por ejemplo, si el contrato de alquiler es por un período de un año, el inquilino se compromete a permanecer en el local y pagar el importe del alquiler mensual durante 12 meses, y el propietario se compromete a permitirle permanecer allí durante 12 meses. Si el período de alquiler de un año comienza el 1 de febrero, el inquilino es legalmente responsable de los pagos del alquiler hasta el 31 de enero del año siguiente.
Si un inquilino no tiene contrato de alquiler, sino sólo contrato de alquiler, no se compromete a ocupar el local por un período de tiempo determinado. El alquiler se denomina arrendamiento periódico, lo que significa que el inquilino paga el alquiler al comienzo de cada mes y puede mudarse en cualquier momento. Generalmente, estos acuerdos requieren que el inquilino avise al propietario con 30 días de antelación antes de mudarse, y el propietario debe avisar al inquilino de forma adecuada si desea rescindir el acuerdo. Por ejemplo, en un arrendamiento de mes a mes, un inquilino puede notificar el 31 de enero que tiene la intención de desalojar el 1 de marzo.
¿Qué pasa si no hay un acuerdo escrito? A Se crea una relación propietario-inquilino. Según la ley de Indiana, cuando una persona acepta el pago por el uso residencial de una propiedad que posee. Si bien los expertos aconsejan a las partes celebrar sus contratos de alquiler por escrito, un contrato de alquiler oral ejecutable se crea sin un documento escrito. Sin embargo, ningún contrato de alquiler es válido por más de un año sin un acuerdo escrito.
Responsable del mantenimiento del local.
Independientemente de los términos del contrato de arrendamiento o alquiler, cada propietario tiene ciertas obligaciones con el inquilino o arrendatario según la ley de Indiana. Un deber importante es que los propietarios deben mantener la estructura residencial en condiciones habitables y hacer las reparaciones necesarias en un tiempo “razonable”.
La obligación de proporcionar unidades habitables no significa que el propietario en Indiana deba pagar todas las reparaciones y limpieza. La ley exige que los propietarios mantengan los sistemas de agua/plomería, la calefacción, todas las ventanas y puertas, el sistema de agua y el sistema eléctrico y mantengan en funcionamiento los detectores de humo en las unidades residenciales. Sin embargo, el propietario no tiene que preocuparse por el moho o plagas como las chinches. En resumen, un arrendador debe:
- Entregar la propiedad de alquiler en condiciones seguras, limpias y habitables.
- Velar por que el local cumpla con la normativa sanitaria y de vivienda aplicable.
- Realizar todas las reparaciones para restaurar y mantener las instalaciones en condiciones habitables.
- Mantener las áreas comunes del edificio en condiciones limpias y seguras.
- Mantener en condiciones de funcionamiento seguras todos los sistemas eléctricos, de plomería, plomería, calefacción, ventilación y aire acondicionado, y los electrodomésticos y ascensores proporcionados o requeridos por el Propietario.
Si el propietario no toma medidas dentro de un tiempo razonable después de haber sido notificado por el inquilino sobre un problema de mantenimiento, los inquilinos de Indiana tienen derecho a tomar medidas alternativas completando las reparaciones ellos mismos y deduciendo el costo de los pagos del alquiler.
Garantía de disfrute tranquilo
En Indiana, como en la mayoría de los demás estados, el inquilino tiene derecho a utilizar el local alquilado o arrendado sin interferencia indebida por parte del propietario. A esto a veces se le llama garantía implícita de disfrute tranquilo y limita el acceso del propietario a las instalaciones alquiladas.
De conformidad con la Sección 32-31-5-6 del Código de Indiana, un propietario no tendrá acceso a una unidad alquilada a menos que sea necesario para el mantenimiento o la seguridad de las instalaciones. Antes de que un propietario pueda entrar, debe dar un aviso razonable de su intención de mudarse, indicando la hora y la fecha. Estos también deben ser apropiados; los controles a medianoche, por ejemplo, no serían apropiados. Con el aviso adecuado, un propietario puede ingresar a las instalaciones para realizar las reparaciones necesarias o acordadas, realizar los servicios necesarios y mostrar la unidad a posibles compradores, acreedores hipotecarios, inquilinos, comerciantes o contratistas.
¿Puede un propietario entrar sin previo aviso en Indiana? Las leyes de desalojo de Indiana permiten que un propietario ingrese sin previo aviso en caso de emergencia, como durante una inundación o si el edificio está en llamas. El acceso también es posible sin previo aviso si el tribunal dicta orden de acceso o el inquilino ha abandonado el local.
Divulgación obligatoria a los propietarios
Los propietarios suelen saber más sobre una propiedad que un inquilino potencial, y la ley de Indiana les exige que compartan cierta información. Las divulgaciones requeridas en Indiana incluyen, entre otras, información sobre quién administra las instalaciones y con quién puede comunicarse el inquilino si surgen problemas; El nombre y domicilio de la persona a quien deban notificarse procesos, notificaciones y demandas; y cierta información relativa a la prestación de servicios de agua o saneamiento. Se requiere información sobre inundaciones incluso si la propiedad está ubicada en una zona de inundación.
Terminación de un contrato de arrendamiento
un propietario puede rescindir un contrato de alquiler de mes a mes con 30 días de notificación por escrito en Indiana. Puede rescindir un contrato de alquiler de año a año con un preaviso de tres meses. Un contrato de alquiler finaliza automáticamente al finalizar el período de alquiler sin necesidad de rescisión. Sin embargo, si ambas partes están de acuerdo, la estancia puede continuar como un arrendamiento de mes a mes.
Desalojo con contrato de alquiler
En un contrato de arrendamiento, que es un contrato de alquiler o un contrato de alquiler por un período de tiempo determinado que aún no ha vencido, el propietario no puede desalojar a un inquilino sin una buena causa. Debe tener un motivo para desalojar al inquilino, y esto generalmente incluye una violación de los términos del contrato de arrendamiento, como no pagar el alquiler, u otras violaciones, como tener una mascota en un departamento donde no se permiten mascotas. Los desalojos en Indiana suelen ocurrir por falta de pago del alquiler o violaciones del contrato de arrendamiento o alquiler.
El primer paso para desalojar al inquilino por cualquiera de estos motivos es que el arrendador notifique el incumplimiento al inquilino. Este aviso depende del motivo del desalojo. Si se trata de un impago del alquiler, el arrendador deberá preparar y enviar al inquilino un preaviso de diez días para pagar el alquiler o rescindir el contrato. Si el inquilino ha incumplido cualquier otro término del contrato o contrato de arrendamiento, el propietario exigirá al inquilino que subsane el incumplimiento (dentro de un período de tiempo razonable) o desaloje las instalaciones.
Si el inquilino no paga el alquiler en un plazo de 10 días o no corrige la infracción de las condiciones de alquiler en un plazo razonable, el arrendador puede presentar una demanda de desalojo. Si el inquilino corrige la infracción, continuará el contrato de alquiler como antes.
Desalojo sin buena razón
Si un propietario no tiene una buena razón para desalojar a un inquilino y el inquilino cumple con su alquiler, el propietario debe esperar hasta el final del plazo del contrato de arrendamiento para rescindirlo. Al final del plazo, el arrendador puede negarse a prorrogar el arrendamiento y, si el inquilino se niega a abandonar el arrendamiento, puede presentar una demanda de desalojo ante el tribunal.
Desalojo en Indiana sin contrato de arrendamiento
Si el arrendamiento no es un contrato de alquiler, se trata de un arrendamiento periódico, generalmente de mes a mes. Esto también se conoce como arrendamiento “bienvenido” y el propietario no necesita un motivo para finalizar el arrendamiento y puede avisar al inquilino con 30 días de antelación.
Esto significa que si el inquilino es inquilino por voluntad propia, el arrendador puede informarle que rescinde el contrato de arrendamiento después de un período de 30 días. El propietario sólo puede rescindir el contrato de alquiler sin previo aviso si el inquilino daña o destruye intencionalmente la propiedad alquilada. Se requiere una rescisión por escrito en forma de rescisión del contrato de alquiler. Después de que se entregue este aviso, el propietario puede presentar una demanda de desalojo contra el inquilino ante el tribunal.
Órdenes judiciales de desalojo y proceso de desalojo en Indiana
Si un inquilino no resuelve los asuntos de alquiler, como pagar el alquiler, corregir violaciones del contrato de arrendamiento o abandonar las instalaciones, el propietario puede presentar una demanda de desalojo. A las partes se les dará una fecha para una audiencia judicial. Esta audiencia tiene como objetivo permitir que tanto el propietario como el inquilino presenten su caso en un tribunal de Indiana.
El tribunal escuchará y decidirá el asunto para determinar si el inquilino será desalojado. Un inquilino que pierde una audiencia de desalojo en Indiana puede apelar la decisión si cree que tiene una buena causa para hacerlo. Si no apelan, el tribunal programará una segunda audiencia para determinar la cantidad que el inquilino le debe al propietario por el alquiler atrasado o los pagos por daños a la propiedad.
Tenga en cuenta que el desalojo real (el traslado forzoso de los inquilinos y sus bienes de la unidad de alquiler) no es una cuestión de derecho privado. En Indiana, un propietario no puede utilizar la autoayuda para sacar al inquilino. Sólo un agente de policía puede desalojar a los inquilinos, y sólo tienen derecho a hacerlo después de que el propietario haya ganado un caso de desalojo en los tribunales y haya expirado el plazo para presentar una apelación contra la demanda de desalojo.
El proceso de desalojo en Indiana sin contrato de arrendamiento
El desalojo es el proceso legal que un propietario lleva a cabo para obligar a un inquilino a abandonar su propiedad. Es posible que un propietario desaloje a un inquilino en el estado de Indiana, independientemente de si el inquilino es parte de un contrato de arrendamiento. Sin embargo, las razones para el desalojo son más amplias para los inquilinos sin contrato, ya que básicamente son inquilinos “a voluntad”. Las leyes de Indiana sobre arrendamientos, incluidas las reglas de desalojo, se establecen en la Ley de Arrendamiento y Arrendador Residencial de Indiana, Título 32 del Código de Indiana.
Relación entre el arrendador y el inquilino
La relación entre el arrendador y el inquilino residencial está principalmente regulada por las leyes estatales. En Indiana, estas se establecen en el Título 32, Artículo 33 del Código de Indiana, titulado “Relaciones entre Arrendador e Inquilino”. Los inquilinos residenciales son aquellos que alquilan un apartamento o una casa para utilizar como vivienda. Estos se contrastan con los inquilinos comerciales que alquilan espacios para operaciones comerciales, los cuales están sujetos a reglas diferentes.
Los inquilinos residenciales en Indiana pueden alquilar unidades habitacionales con o sin contrato de arrendamiento. Un contrato de arrendamiento es un acuerdo por escrito en el que el inquilino se compromete a permanecer en la propiedad durante un período de tiempo establecido, generalmente expresado en años, como uno o dos años. El contrato de arrendamiento también establece los términos del arrendamiento, incluyendo reglas sobre el comportamiento mientras se encuentra en la propiedad, como restricciones de ruido, restricciones de fumar y la posibilidad de tener mascotas.
Arrendamiento residencial vs. Contrato de alquiler
Aquellos que alquilan propiedades sin un contrato de arrendamiento pueden firmar un contrato de alquiler que establece reglas y restricciones para el comportamiento en las unidades. Sin embargo, un contrato de alquiler es diferente de un contrato de arrendamiento. Un contrato de arrendamiento siempre tiene una duración específica. Por ejemplo, si el contrato de arrendamiento es por un año, el inquilino acuerda permanecer en la propiedad y pagar la renta mensual durante 12 meses, y el propietario acepta permitirles residir allí durante 12 meses. Si el plazo del contrato de arrendamiento de un año comienza el 1 de febrero, el inquilino es legalmente responsable de los pagos de arrendamiento hasta el 31 de enero del año siguiente.
Si un inquilino no tiene un contrato de arrendamiento, sino solo un contrato de alquiler, no se compromete a permanecer en la propiedad durante ningún período en particular. El alquiler se denomina arrendamiento periódico, lo que significa que el inquilino paga la renta al comienzo de cada mes y puede irse en cualquier momento. Por lo general, estos acuerdos requieren que el inquilino notifique al propietario con 30 días de anticipación antes de mudarse, y el propietario debe dar al inquilino un aviso similar para finalizar el contrato. Por ejemplo, en un arrendamiento periódico mensual, un inquilino puede dar aviso el 31 de enero de que tienen la intención de desocupar el 1 de marzo.
¿Qué sucede si no hay un contrato escrito? Una relación arrendador/inquilino se forma según la ley de Indiana siempre que una persona acepte el pago por el uso residencial de una propiedad que posee. Si bien los expertos aconsejan a las partes que pongan sus acuerdos de alquiler por escrito, se forma un contrato de arrendamiento oral exigible sin un documento escrito. Sin embargo, ningún contrato de arrendamiento de más de un año es válido sin un contrato escrito.
Responsabilidad de mantener la propiedad
Independientemente de los términos del contrato de arrendamiento o del contrato de alquiler, cada arrendador tiene ciertas obligaciones hacia un inquilino según la ley de Indiana. Una de las obligaciones más importantes es el requisito de que los propietarios mantengan la estructura habitable y realicen reparaciones solicitadas en un “tiempo razonable”.
La obligación de proporcionar unidades habitables no significa que el propietario en Indiana sea responsable de todas las reparaciones y limpieza. La ley otorga a los propietarios el deber de mantener la fontanería/saneamiento, la calefacción, todas las ventanas y puertas, el sistema de agua, el sistema eléctrico y mantener funcionando los detectores de humo en las unidades residenciales. Sin embargo, el propietario no está obligado a encargarse de problemas de moho o plagas como chinches. En resumen, un propietario debe:
- Entregar la propiedad de alquiler en condiciones seguras, limpias y habitables.
- Mantener la propiedad de acuerdo con los códigos de salud y vivienda aplicables.
- Realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la propiedad habitable.
- Mantener las áreas comunes del edificio en condiciones limpias y seguras.
- Mantener en buen estado de funcionamiento todos los sistemas eléctricos, de fontanería, sanitarios, de calefacción, ventilación, aire acondicionado, electrodomésticos y ascensores suministrados o requeridos por el propietario.
Si el propietario no actúa dentro de un tiempo razonable después de ser notificado por el inquilino sobre un problema de mantenimiento, los inquilinos de Indiana tienen el derecho de tomar medidas alternativas al realizar las reparaciones ellos mismos y deducir el costo de los pagos de alquiler.
Garantía de disfrute pacífico
En Indiana, al igual que en la mayoría de los demás estados, el inquilino tiene derecho a utilizar la propiedad alquilada sin interferencias indebidas por parte del propietario. Esto se conoce a veces como la garantía implícita de disfrute pacífico, y limita el acceso del propietario a la propiedad alquilada.
Según la Sección 32-31-5-6 del Código de Indiana, un propietario no puede acceder a una unidad alquilada a menos que sea necesario para el mantenimiento o la seguridad de la propiedad. Antes de que un propietario pueda ingresar, debe proporcionar un aviso previo razonable de su intención de ingresar, especificando una hora y fecha. Estos también deben ser razonables, y las inspecciones a medianoche, por ejemplo, no serían apropiadas. Con un aviso adecuado, un propietario puede ingresar para inspeccionar la propiedad, realizar reparaciones necesarias o acordadas, proporcionar servicios necesarios y mostrar la unidad a posibles compradores, prestamistas, inquilinos, trabajadores o contratistas.
¿Puede un propietario de Indiana ingresar sin dar aviso? Según las leyes de desalojo de Indiana, un propietario puede ingresar sin previo aviso en caso de una emergencia, como durante una inundación, o si el edificio está en llamas. También pueden ingresar sin previo aviso si el tribunal proporciona una orden que permita la entrada o si el inquilino ha abandonado la propiedad.
Divulgaciones obligatorias del propietario
Los propietarios generalmente conocen más sobre una propiedad que un posible inquilino, y la ley de Indiana les impone el deber de transmitir cierta información. Algunas de las divulgaciones requeridas en Indiana incluyen información sobre quién administra la propiedad y a quién puede contactar el inquilino con problemas; el nombre y dirección de la persona a quien se debe enviar el servicio de proceso, avisos y demandas; y cierta información sobre la provisión de servicios de agua o eliminación de aguas residuales. También se requiere información sobre inundaciones si la propiedad se encuentra en áreas inundables.
Terminación de un arrendamiento
Un propietario puede terminar un arrendamiento mensual con un aviso escrito de 30 días en Indiana. Pueden terminar un arrendamiento anual periódico con un aviso de tres meses. Un contrato de arrendamiento termina automáticamente al final del período de arrendamiento, sin necesidad de ningún aviso. Sin embargo, si ambas partes están de acuerdo, la residencia puede continuar como un arrendamiento mensual.
Desalojo con contrato de arrendamiento
En un arrendamiento que involucra un contrato de arrendamiento o un contrato de alquiler por un período de tiempo determinado que aún no ha vencido, el propietario no puede desalojar a un inquilino sin una buena causa. Deben tener una razón para desalojar al inquilino, y esto generalmente implica un incumplimiento de los términos del acuerdo, como el impago del alquiler u otras violaciones, como tener una mascota en una unidad prohibida para mascotas. Por lo general, los desalojos en Indiana se deben a falta de pago del alquiler o violación del contrato de arrendamiento o de alquiler.
El primer paso para desalojar al inquilino por una de estas razones requiere que el propietario notifique al inquilino sobre su violación de los términos del contrato. Este aviso depende de la razón del desalojo. Si es por falta de pago del alquiler, el propietario debe preparar y entregar al inquilino un aviso de diez días para pagar el alquiler o abandonar la propiedad. Si el inquilino ha infringido otros términos del contrato o arrendamiento, el propietario entrega un aviso para corregir la violación (dentro de un período razonable) o abandonar la propiedad.
Si el inquilino no se pone al día con el alquiler dentro de los 10 días o no soluciona la violación de los términos del contrato dentro de un tiempo razonable, el propietario puede presentar una demanda de desalojo. Si el inquilino soluciona la violación, reanuda el arrendamiento como antes.
Desalojo sin buena causa
Si un propietario no tiene una buena causa para desalojar a un inquilino y el inquilino está al día con el alquiler, el propietario debe esperar hasta el final del plazo del contrato de arrendamiento para terminar el arrendamiento. Al finalizar el plazo, el propietario puede negarse a renovar el arrendamiento y, si el inquilino se niega a abandonar la propiedad, el propietario puede presentar una demanda de desalojo en el tribunal.
Desalojo en Indiana sin contrato de arrendamiento
Si el arrendamiento no cuenta con un contrato, se trata de un arrendamiento periódico, generalmente un arrendamiento mensual. Esto también se denomina arrendamiento “a voluntad” y el propietario no necesita una razón para terminar el contrato y puede darle un aviso de 30 días al inquilino.
Es decir, si el inquilino tiene un arrendamiento “a voluntad”, el propietario puede darle al inquilino un aviso de que está terminando el contrato al final de un período de 30 días. El propietario solo puede terminar el contrato “a voluntad” de inmediato si el inquilino daña o destruye intencionalmente la propiedad del alquiler. Se requiere un aviso por escrito en forma de aviso de terminación de contrato de alquiler. Después de que se sirva ese aviso, el propietario puede presentar una demanda de desalojo contra el inquilino en el tribunal.
Órdenes judiciales de desalojo y el proceso de desalojo en Indiana
Si un inquilino no resuelve los problemas de alquiler, como pagar el alquiler, solucionar las violaciones del contrato de arrendamiento o abandonar la propiedad, el propietario puede presentar una demanda de desalojo. Las partes reciben una fecha para una audiencia en el tribunal. Esta audiencia permite tanto al propietario como al inquilino exponer su caso ante un tribunal de Indiana.
El tribunal escucha y decide los problemas para determinar si el inquilino será desalojado. Un inquilino que pierde la audiencia de desalojo en Indiana puede apelar la decisión si cree que tiene buenos motivos. Si no apela, el tribunal establece una segunda audiencia para determinar la cantidad que el inquilino debe al propietario por el alquiler atrasado o por los daños a la propiedad.
Es importante tener en cuenta que el desalojo real, la expulsión forzada de los inquilinos y sus propiedades de la unidad de alquiler, no es un asunto legal privado. A un propietario en Indiana no se le permite usar autodefensa para sacar al inquilino. Solo un oficial de cumplimiento de la ley puede desalojar a los inquilinos y solo tienen derecho a hacerlo después de que el propietario haya ganado un caso de desalojo en el tribunal y haya pasado el tiempo para apelar la acción de desalojo.
Referencias
- Justia: Código de Indiana Título 32. Propiedad Artículo 31. Relaciones entre Arrendador e Inquilino
- Nolo: Leyes de Arrendador e Inquilino de Indiana
- PayRent: Leyes de Arrendador e Inquilino de Indiana
- iProperty Management: Derechos de Arrendador e Inquilino de Indiana
- Nolo: Reglas de Desalojo de Indiana
Autor: Teo Spengler
Teo Spengler obtuvo un JD de la Facultad de Derecho de la Universidad de California, Berkeley. Como Asistente del Fiscal General en Juneau, ejerció ante la Corte Suprema de Alaska y la Corte Suprema de los Estados Unidos antes de abrir su propia práctica de lesiones personales en San Francisco. Tiene una maestría y una maestría en artes en inglés/escritura y disfruta escribiendo blogs y artículos legales. Su trabajo ha aparecido en numerosas publicaciones en línea como USA Today, Legal Zoom, eHow Business, Livestrong, SF Gate, Go Banking Rates, Arizona Central, Houston Chronicle, Navy Federal Credit Union, Pearson, Quicken.com, TurboTax.com y varios sitios web de abogados. Spengler divide su tiempo entre el País Vasco francés y el norte de California.