El estado de Tennessee se encuentra en constante crecimiento, atrayendo a personas de todos los rincones del mundo. Sin embargo, junto con este crecimiento demográfico surge un tema controvertido: los derechos de los ocupantes ilegales. En este artículo, exploraremos la situación legal de aquellos que residen en Tennessee sin la documentación adecuada, desentrañando qué protecciones legales tienen y cómo pueden enfrentar los obstáculos diarios. ¡Acompáñanos en este recorrido por los derechos de los ocupantes ilegales en Tennessee!
Contenido
La frase “derechos de los ocupantes ilegales de Tennessee” suena como si el estado estuviera fomentando la ocupación ilegal de propiedades. Aunque no es el caso, Tennessee, como la mayoría de los estados, tiene una ley de posesión adversa.
La posesión adversa es un método para adquirir derechos sobre una propiedad desocupada viviendo allí: okupación. Pero no es obra de un momento. Pueden ser necesarias décadas de ocupación continua para lograr el estatus de propiedad legal en Tennessee.
¿Qué es posesión no deseada?
La mayoría de las personas que quieren ser dueñas de una propiedad la adquieren comprándola al propietario, obteniendo una escritura de transferencia y presentando esa escritura. Pero esa es sólo la forma más común de adquirir una propiedad; No es la única manera.
Evidentemente, algunas personas son bienes regalados y otros la heredan. Otros adquieren propiedades mediante posesión adversa, lo que significa que viven o utilizan propiedades de otros.
¿Cuándo ocurre la posesión no deseada?
La posesión adversa ocurre cuando alguien afirma poseer una propiedad que los registros legales indican que en realidad es propiedad de otra persona. Reclamar la propiedad por posesión cruzada significa que la parte que posee y utiliza la tierra desea convertirse en el propietario actual y reemplazar al propietario registrado del título.
En algunos estados, esto se conoce como “derechos de los ocupantes ilegales”. El término “ocupación ilegal” se refiere a la práctica de ocupar un edificio o propiedad abandonada o desocupada sin el permiso del propietario. Un ocupante ilegal no es propietario de la propiedad, ni intenta comprarla ni siquiera alquilarla.
Posesión ilícita y allanamiento de morada
Si bien muchas personas ven la okupación como una invasión, los términos no son sinónimos. La invasión de propiedad es un delito penal, mientras que la okupación es sólo un delito civil. Una vez que el propietario legítimo se entera de la existencia de los ocupantes ilegales y les pide que se vayan, se convierten en intrusos.
Vale la pena señalar que la mayoría de las demandas por posesión adversa no son presentadas por personas itinerantes que viven fuera del país, como sugiere el término “ocupas ilegales”. Más bien, la mayoría de las personas que utilizan las leyes de posesión adversa son ellos mismos propietarios y, de hecho, vecinos del propietario en cuestión.
Estos ciudadanos distinguidos o confunden los límites de su propiedad; o utilizar parte de la propiedad vecina durante años como estacionamiento, jardín trasero o incluso como lugar para estacionar un garaje.
Historia de las leyes contra la posesión no deseada
La posesión no deseada es una Doctrina jurídica de larga data. Se remonta a siglos atrás, a disposiciones del derecho europeo, en una época en la que un gobernante o señor poseía prácticamente todas las propiedades. La doctrina de la posesión adversa se desarrolló cuando los agricultores ingleses se mudaron y cultivaron tierras que en realidad pertenecían a un señor ausente que no intervino y reivindicó sus derechos. Con el tiempo, los pequeños agricultores reclamaron la propiedad.
Con el tiempo, el Parlamento inglés reconoció el derecho a la posesión adversa y otros gobiernos europeos hicieron lo mismo. Francia esperó hasta 1804 para incorporar el derecho de contraposesión al Código Napoleónico. Cada país que ha agregado estas disposiciones ha desarrollado sus propios requisitos para un reclamo y ha establecido procedimientos para que el propietario del terreno presente objeciones.
Hoy en día, Inglaterra todavía reconoce el derecho de contraposesión y muchos estados americanos han seguido su ejemplo. Aunque algunos creen que esto es intrínsecamente injusto, ciertamente anima a los propietarios a no dejar que se descuide.
Apoyo gubernamental a propiedades no deseadas
La mayoría de los estados tienen leyes contra la posesión ilegal y Tennessee no es una excepción. Cuando la gente se entera por primera vez de esto, a menudo se sorprende de que un Estado apoye este tipo de okupación. Pero durante muchos años, tanto los gobiernos como la sociedad han visto con malos ojos el abandono de los bienes raíces. Esto llevó a que los estados recompensaran a quienes trabajaban en la propiedad abandonada con derechos de propiedad si pasaban desapercibidos para el propietario durante el tiempo suficiente.
No hace falta decir que un propietario que realmente administra la propiedad o mantiene activamente los bienes raíces se dará cuenta si un extraño sin título comienza a vivir allí o usar su propiedad.
Las leyes de posesión adversa surgen de la política pública general de que las propiedades desocupadas no deben permanecer sin uso, sin mejoras e improductivas. Esto lleva directamente a la idea de que una persona que usa, mantiene y mejora activamente una propiedad puede tener un derecho más fuerte sobre ella que un propietario que la descuida.
Los propietarios que pierden propiedades por posesión adversa suelen ser propietarios que han dejado la propiedad sin uso y desatendida durante años.
Posesión no deseada por ocupantes ilegales en Tennessee
Los derechos de los ocupantes ilegales en Tennessee se describen en Código de Tennessee, Sección 28-2-101 (2021), y las disposiciones se formulan en forma de plazo de prescripción. Un estatuto de limitaciones establece un límite de tiempo que una persona tiene para presentar una demanda en particular.
Por ejemplo, si existe un plazo de prescripción de dos años para las lesiones personales en un accidente automovilístico, la víctima tiene dos años para demandar. Si espera hasta que haya expirado este período, la demanda expirará después del plazo de prescripción, también conocido como “estatuto de prescripción”.
Estatuto de limitaciones
La disposición de posesión adversa de Tennessee establece que ningún propietario puede entablar una acción de recuperación o posesión de bienes inmuebles (una acción de desalojo) a menos que la persona presente una acción de título dentro de un período de tiempo específico después de que comience la posesión adversa.
Básicamente, el propietario tiene siete o 20 años para presentar una demanda de desalojo contra un ocupante ilegal o un “intruso permanente”.
Una vez vencido el plazo de prescripción, el propietario del inmueble pierde el derecho de desalojar y la persona que vivía allí puede hacer valer sus derechos de propiedad. Para que esto suceda, la posesión debe haber sido:
- De hecho.
- Abierto.
- Hostil.
- Continuamente.
- Exclusivo.
Cada uno de estos términos tiene un significado específico en la ley que puede no corresponder al uso ordinario y común.
Elementos de posesión no deseada
Para hacer valer el derecho de propiedad por contraposesión, quien hace valer la pretensión debe haber cumplido los requisitos cinco condiciones determinado por los tribunales. Todos estos se relacionan con la forma en que poseen la propiedad. Los solicitantes deberán acreditar posesión real, posesión abierta, posesión hostil, posesión permanente y posesión exclusiva. ¿Qué significan exactamente estos términos en Tennessee?
- Propiedad real: Una persona que reclama posesión adversa en Tennessee debe haber utilizado la propiedad de alguna manera activa. El mero pensamiento de que sea de su propiedad o de verlo como un futuro hogar no es suficiente para constituir posesión adversa. La propiedad real sería obvia para el propietario legítimo si viniera a ver la propiedad.
- Propiedad abierta: La persona que ocupe la propiedad no debe ser astuta. Debido a que el derecho de posesión adversa se basa en la idea de que el propietario debe cuidar y proteger su propiedad, cualquiera que desee hacer valer un reclamo de posesión adversa debe ocupar abiertamente la propiedad. Comportamientos como ingresar a la propiedad solo de noche y al amparo de la oscuridad no constituyen posesión abierta. La posesión abierta significa que el propietario podría ver a los ocupantes ilegales si vinieran a comprobarlo.
- Uso hostil: Aquí no se requiere violencia, aunque este término lo sugiere. “Perjudicial” es la verdadera palabra clave. Hostil u hostil simplemente significa que el dueño no le ha dado a nadie el derecho de usar la casa o propiedad. Si los ocupantes ilegales pagan alquiler al propietario, aunque sea sólo 1 dólar al mes, la ocupación no es hostil sino que se realiza con el consentimiento del propietario.
- Propiedad continua: Quienes ocupan la propiedad deben hacerlo con regularidad, de modo que el propietario tenga la oportunidad de descubrir la ocupación al administrar la propiedad. Los ocupantes ilegales son meros intrusos cuando llegan para pasar un fin de semana en julio de cada año; no están en posesión permanente. La persona debe residir en la propiedad de forma continua durante siete o veinte años antes de poder reclamar posesión adversa. No pueden abandonar el inmueble, regresar a él más tarde y reclamar el tiempo que estuvieron fuera como parte del período continuo de posesión.
- Uso exclusivo: La posesión adversa requiere que quienes ocupan la propiedad actúen como si les perteneciera. Debes impedir que otras personas, incluido el verdadero propietario, lo utilicen.
Color del título
La doctrina de la posesión adversa exige que la tierra siga siendo propiedad durante siete o 20 años. Se trata de periodos de tiempo muy diferentes, ya que el estándar inferior de siete años sólo se aplica si la persona que lo posee lo hace.bajo el color del título.“Esta sentencia tiene un significado especial en la ley.
El término “color del título” se utiliza a menudo en investigaciones sobre posesión adversa en Tennessee. El color del título simplemente significa que alguien está en el camino hacia la adquisición de la propiedad, pero aún faltan ciertos elementos. Por ejemplo, es posible que les falten uno o más de los documentos, monumentos o registros legales correctos.
Si bien Tennessee no requiere que un ocupante ilegal tenga un color de título específico para presentar un reclamo de posesión adversa, existe un requisito de período de empleo continuo menor para aquellos con un color de título. Quien lleve el color del título sólo tendrá que acreditar siete años de actividad profesional continuada en lugar de los 20 años habituales.
Plazo para el proceso de desalojo
Si el ocupante ilegal tiene los documentos de propiedad necesarios, el dueño de la propiedad debe presentar una notificación de desalojo dentro de los siete años o se le prohibirá hacerlo para siempre. Si el ocupante ilegal no tiene ningún derecho legítimo al título, no tiene “color de título”. En este caso, deberán vivir en la tierra de forma continua durante todo el período de 20 años.
Pagar impuestos a la propiedad
Algunos estados sólo reconocen las reclamaciones por daños y perjuicios si los ocupantes ilegales realmente pagan impuestos estatales sobre la propiedad durante todo el período. Otros estados no exigen que los solicitantes paguen impuestos anuales sobre la propiedad.
¿Los ocupantes ilegales en Tennessee tienen que pagar impuestos a la propiedad para presentar reclamaciones por posesión adversa? La respuesta es: a veces. Algunos ocupantes ilegales tienen que pagar impuestos; otros no tienen por qué hacerlo.
En Tennessee, los ocupantes ilegales deben pagar impuestos a la propiedad por posesión adversa a menos que tengan color de propiedad. Si no tienen un color de título, deben pagar impuestos a la propiedad por cada 20 años de empleo continuo. Sin embargo, si el ocupante ilegal tiene un color de título, el período de ocupación continua se reduce a 7 años y el ocupante ilegal no tiene que pagar impuestos a la propiedad durante esos años.
Los propietarios deben pagar impuestos a la propiedad para reclamar
Es interesante señalar que la ley de Tennessee también prohíbe al propietario incluso reclamar la propiedad si no ha pagado los impuestos estatales y del condado durante 20 años o más.
La ley declara que están “prohibidos para siempre de entablar cualquier acción de derecho o de equidad para recuperar el dinero o recuperar cualquier alquiler o ganancia del mismo…” (Título 28 Capítulo 2 Artículo 101.)
Prevención de la propiedad ilegal de bienes
Entonces, si el propietario de una propiedad en Tennessee regresa después de unos años y encuentra ocupantes ilegales allí, ¿se puede detener un reclamo de posesión adversa? Sí, y es muy fácil, siempre que aún no haya transcurrido el plazo legal de siete o veinte años.
Esto significa que si el ocupante ilegal no tiene derecho a la propiedad, el propietario puede detener el reclamo inmediatamente. Lo único que hay que hacer es presentar una demanda judicial de desalojo a más tardar 19 años y 364 días después de iniciada la ocupación. A los 20 años el plazo de prescripción expira y el propietario ya no puede reclamar su propiedad.
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Derechos de los ocupantes ilegales en Tennessee: Preguntas frecuentes
La frase “derechos de los ocupantes ilegales en Tennessee” puede sonar como si el estado fomentara la ocupación ilegal de bienes raíces. Aunque esto no es cierto, Tennessee, al igual que la mayoría de los estados, tiene una ley de posesión adversa. La posesión adversa es un método de adquirir derechos sobre una propiedad desocupada al vivir en ella, es decir, ocuparla ilegalmente. Sin embargo, adquirir el estatus de propiedad legal en Tennessee a través de la posesión adversa puede llevar décadas de ocupación ininterrumpida.
¿Qué es la posesión adversa?
La mayoría de las personas adquieren propiedad inmobiliaria comprándola al propietario, obteniendo una escritura de traspaso y presentando dicha escritura. Pero esa es solo la forma más común de adquirir la propiedad, no la única. Hay personas que reciben propiedades como regalo o herencia. Otros adquieren bienes raíces a través de la posesión adversa, lo que implica vivir o usar tierras que pertenecen a otra persona.
¿Cuándo ocurre la posesión adversa?
La posesión adversa ocurre cuando alguien reclama ser propietario de una propiedad que los registros legales indican que pertenece a otra persona. Reclamar la propiedad a través de la posesión adversa significa que la parte que posee y utiliza la tierra desea convertirse en el propietario actual y reemplazar al propietario de título registrado. Esto se conoce en algunos estados como “derechos de ocupantes ilegales”. El término “ocupantes ilegales” se refiere a la práctica de ocupar un edificio o terreno abandonado o desocupado sin el permiso del propietario. Un ocupante ilegal no es propietario de la propiedad, ni intenta comprarla o alquilarla.
¿Cuál es la relación entre la posesión adversa y la invasión de propiedad?
Aunque muchas personas consideran que la ocupación ilegal es una invasión ilegal de propiedad, los términos no son sinónimos. La invasión de propiedad es un delito penal, mientras que la ocupación ilegal es solo un delito civil. Una vez que el propietario legal se entera de los ocupantes ilegales y les ordena que se vayan, estos se convierten en invasores. Cabe señalar que la mayoría de los reclamos de posesión adversa no son presentados por personas itinerantes que viven de la tierra, como lo implica el término “ocupantes ilegales”. La mayoría de las personas que utilizan las leyes de posesión adversa son ellos mismos propietarios de propiedades y, de hecho, vecinos del propietario en cuestión. Estos ciudadanos respetables pueden confundir los límites de su propiedad o durante años usar una sección del lote vecino como estacionamiento, un jardín trasero o incluso como sitio para un garaje.
Historia de las leyes de posesión adversa
La posesión adversa es una doctrina legal de larga data que data de siglos atrás en las leyes europeas, en un momento en que un gobernante o señor era considerado dueño de casi toda la propiedad. La doctrina de la posesión adversa se desarrolló cuando los campesinos ingleses se establecieron y trabajaron en propiedades técnicamente propiedad de un señor ausente que no reclamó su título. Con el paso del tiempo, los agricultores reclamaron la propiedad. Con el tiempo, el Parlamento inglés reconoció los derechos de posesión adversa y otros gobiernos europeos siguieron su ejemplo. Aunque algunos consideran que esto es fundamentalmente injusto, ciertamente alienta a los propietarios a no descuidar sus propiedades.
Apoyo estatal a la posesión adversa
La mayoría de los estados cuentan con leyes de posesión adversa y Tennessee no es una excepción. La primera vez que las personas escuchan sobre esto, se sorprenden de que un estado respalde este tipo de ocupación ilegal. Sin embargo, durante muchos años, los gobiernos, así como la sociedad, han desaprobado el abandono de bienes raíces. Esto llevó a los estados a recompensar a aquellos que trabajaron en la propiedad descuidada otorgándoles la propiedad si continuaban sin ser notados por el propietario durante el tiempo suficiente. Es evidente que un propietario de una propiedad que en realidad trabaja la tierra o la mantiene activamente notará si una persona sin interés de propiedad comienza a vivir o utilizar su tierra. Las leyes de posesión adversa surgen de la política pública general de que la propiedad vacante no debe permanecer sin uso, sin mejoras y sin producción. Esto lleva directamente a la noción de que una persona que utiliza, mantiene y mejora activamente un terreno puede tener un reclamo más fuerte sobre él que un propietario que descuida la propiedad. Los propietarios que pierden propiedad debido a la posesión adversa son generalmente propietarios que han dejado la propiedad inactiva y sin supervisión durante años.
Posesión adversa por parte de ocupantes ilegales en Tennessee
Los derechos de los ocupantes ilegales en Tennessee están establecidos en la Sección 28-2-101 del Código de Tennessee (2021), y las disposiciones se enmarcan en términos de un estatuto de limitaciones. Un estatuto de limitaciones establece un límite de tiempo durante el cual una persona puede presentar una demanda legal en particular. Por ejemplo, si existe un estatuto de limitaciones de dos años para una lesión personal en un accidente de vehículo, la víctima tiene un plazo de dos años para presentar una demanda. Si esperan hasta después de este período, la demanda se considera prescrita según el estatuto de limitaciones y ya no se puede presentar.
Estatuto de limitaciones
La disposición de posesión adversa de Tennessee establece que ningún propietario puede presentar una acción de recuperación o posesión de bienes raíces (una acción de desalojo) a menos que lo haga dentro de un cierto período de tiempo después de que comienza la posesión adversa. Básicamente, el propietario tiene siete o veinte años para presentar una acción de desalojo contra un ocupante ilegal continuo. Una vez que el estatuto de limitaciones expira, el propietario pierde el derecho al desalojo y la persona que ocupó ilegalmente puede reclamar la propiedad. Para que esto suceda, la posesión debe haber sido: actual, abierta, hostil, continua y exclusiva. Cada uno de estos términos tiene un significado específico en la ley, que puede no coincidir con el uso común y corriente.
Elementos de la posesión adversa
Para reclamar el derecho de propiedad a través de la posesión adversa, la persona que presenta la solicitud debe cumplir con cinco condiciones establecidas por los tribunales en relación a la forma en que poseen la propiedad. Estos elementos se refieren a la forma en que la persona ocupa la propiedad: poseerla de manera actual, abierta, hostil, continua y exclusiva. ¿Qué significan exactamente estos términos en Tennessee?
- Poseerla de manera actual: Una persona que reclama posesión adversa en Tennessee debe haber estado utilizando la propiedad de alguna manera activa. Simplemente pensar en ella como propia o considerarla como un futuro hogar no es suficiente para la posesión adversa. La verdadera posesión actual sería obvia para el propietario legal si este llegara a visitar la propiedad.
- Poseerla de manera abierta: La persona que ocupa la propiedad no puede ser sigilosa al respecto. Dado que los derechos de posesión adversa se derivan de la idea de que un propietario debe cuidar y proteger su propiedad, cualquier persona que busque establecer un reclamo de posesión adversa debe ocuparla abiertamente. Comportamientos como ingresar a la propiedad solo de noche y bajo la oscuridad no se consideran posesión abierta. La posesión abierta significa que el propietario podría ver a los ocupantes ilegales si pasara por allí para observar.
- Poseerla de manera hostil: No se requiere violencia en este caso, aunque este término pueda sugerirlo. “Adverso” es la palabra clave. Hostil o adverso simplemente significa que el propietario no ha otorgado a nadie el derecho de utilizar la casa o la tierra. Si los ocupantes ilegales pagan al propietario un alquiler, incluso si es solo un dólar al mes, la ocupación no es hostil, sino que cuenta con el consentimiento del propietario.
- Poseerla de manera continua: Aquellos que ocupan la propiedad deben hacerlo con la suficiente regularidad como para que un propietario tenga la oportunidad de descubrir la ocupación si estuviera administrando la propiedad. Los ocupantes ilegales solo son simples intrusos si entran en la propiedad cada julio durante un fin de semana; esto no se considera posesión continua. La persona debe residir en la propiedad de manera continua e ininterrumpida durante siete o veinte años antes de poder hacer un reclamo de posesión adversa. No pueden abandonar la propiedad, volver más tarde y reclamar el tiempo que estuvieron ausentes como parte del período de posesión continua.
- Poseerla de manera exclusiva: Para la posesión adversa, aquellos que ocupan la propiedad deben actuar como si fueran los propietarios. Deben evitar que otras personas la utilicen, incluido el propietario legítimo.
Color de título
El concepto de posesión adversa requiere que la tierra sea poseída durante siete o veinte años. Estos son períodos de tiempo muy diferentes, ya que el estándar más bajo de siete años se aplica solo si la persona que lo ocupa lo está haciendo “bajo color de título”. Esta frase tiene un significado particular en la ley. El término “color de título” se encuentra con frecuencia en la investigación sobre la posesión adversa en Tennessee. Color de título simplemente significa que alguien ha avanzado hasta cierto punto para obtener la propiedad, pero aún le faltan ciertos elementos legales. Por ejemplo, pueden faltar uno o más de los documentos legales correctos, memorias o registros. Si bien Tennessee no exige que un ocupante ilegal tenga algún color de título para realizar un reclamo de posesión adversa, aquellos que tienen color de título tienen un requisito menor de tiempo continuo de ocupación. Aquellos que tienen color de título solo deben mostrar siete años de ocupación continua en lugar de los veinte habituales.
Límite de tiempo para el proceso de desalojo
Cuando el ocupante ilegal tiene cierta documentación requerida para la propiedad, el propietario debe presentar un desalojo dentro de los siete años o está prohibido hacerlo para siempre. Si el ocupante ilegal no tiene un reclamo legítimo de propiedad, es decir, no tiene “color de título”, debe ocupar la tierra de manera continua durante el período completo de veinte años.
Pago de impuestos de propiedad
Algunos estados reconocen reclamos de posesión adversa solo si los ocupantes ilegales efectivamente pagan los impuestos de propiedad estatales durante todo el período. Otros estados no requieren que los reclamantes paguen impuestos de propiedad anuales.
¿Los ocupantes ilegales deben pagar impuestos de propiedad en Tennessee para realizar reclamos de posesión adversa? La respuesta es: depende. Algunos ocupantes ilegales deben pagar impuestos, mientras que otros no tienen que hacerlo.
En Tennessee, para realizar un reclamo de posesión adversa, los ocupantes ilegales deben pagar impuestos de propiedad a menos que tengan color de título. Si no tienen color de título, deben pagar impuestos de propiedad durante los veinte años completos de ocupación continua. Sin embargo, si el ocupante ilegal tiene color de título, el período de ocupación continua se reduce a siete años y no tiene que pagar impuestos de propiedad durante esos años.
Los propietarios deben pagar impuestos de propiedad para hacer un reclamo
Es interesante destacar que la ley de Tennessee también prohíbe a un propietario de bienes raíces presentar cualquier reclamo de propiedad si no ha pagado sus impuestos estatales y del condado durante veinte años o más. La ley declara que están “prohibidos para siempre de presentar cualquier acción legal o de equidad para recuperar lo mismo, o de recuperar cualquier renta o ganancias obtenidas de ello…” (Título 28 Capítulo 2 Sección 101).
Detener la posesión adversa de una propiedad
Entonces, si un propietario de una propiedad en Tennessee regresa después de unos años y encuentra ocupantes ilegales viviendo allí, ¿se puede detener un reclamo de posesión adversa? Sí, y bastante fácilmente, siempre y cuando no haya pasado el período de prescripción de siete o veinte años. Es decir, si el ocupante ilegal no tiene un reclamo de título, el propietario puede detener el reclamo presentando una acción de desalojo en la corte a más tardar 19 años y 364 días después del inicio de la ocupación. Después de 20 años, el estatuto de limitaciones expira y el propietario no puede reclamar su propiedad.
Referencias:
- Justia: Código de Tennessee 28-2-101, Sección 28-2-101 Posesión Adversa – Transferencia Estatal
- IProperty Management: Derechos de los ocupantes ilegales en Tennessee
- Seward Law Office: ¿Qué es la posesión adversa?
- Justia: Código de Tennessee 28-2-110, Sección 28-2-110 Acción Prohibida por Falta de Pago de Impuestos
- Professional Land Systems: Posesión adversa en Tennessee