¿Sabías que en Missouri existen derechos para los ocupantes ilegales? Aunque parezca sorprendente, en este estado de Estados Unidos, las personas que se encuentran en una situación de ocupación ilegal también cuentan con ciertas protecciones legales. En este artículo, exploraremos cuáles son estos derechos y cómo pueden beneficiar a los ocupantes ilegales en Missouri. Descubriremos que, aunque su situación pueda parecer desesperada, existen soluciones legales que pueden ofrecerles cierta estabilidad y protección. Si eres un ocupante ilegal en Missouri o simplemente estás interesado en el tema, ¡sigue leyendo para obtener más información!
Según la ley de Missouri, un ocupante ilegal es una persona o entidad que no paga alquiler ni es propietario de la propiedad; en qué propiedad viven. Un okupa puede haber ocupado una propiedad durante días, meses o años. La existencia o no de los “derechos de los ocupantes ilegales” depende de las circunstancias de la situación.
Restos de propiedades en alquiler
Un inquilino puente es un inquilino que continúa viviendo en un apartamento durante un cierto período de tiempo después del final del período de alquiler sin el consentimiento del propietario. Para desalojar a un inquilino remanente, el propietario debe enviarle un aviso de terminación, lo que significa que el inquilino debe desalojar la propiedad. Un inquilino remanente se diferencia de un ocupante ilegal en que éste nunca ha celebrado un contrato de alquiler con el propietario.
Acciones legales para desalojar a un inquilino
En la mayoría de las situaciones un Se permite al propietario iniciar un procedimiento de desalojo por impago del alquiler si el inquilino no ha pagado al menos el alquiler un mes después de la fecha de vencimiento. Luego, el propietario debe presentar una solicitud para reclamar el alquiler y/o la posesión, especificando los costos judiciales y una tarifa de procesamiento. La tarifa de servicio se aplica a la entrega del aviso de desalojo al antiguo inquilino.
Después de que el propietario presente la solicitud en la oficina del secretario del condado local, recibirá una fecha de audiencia, generalmente dentro de los 21 días hábiles.
Si el juez falla a favor del arrendador, se le entregará una sentencia de posesión. Si el inquilino no desaloja la propiedad voluntariamente, el arrendador puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria, que generará una tarifa de servicio. Normalmente al inquilino se le permite llevarse sus pertenencias y desalojar el local.
Eliminación del inquilino por parte del sheriff
Si el inquilino se niega a tomar sus posesiones y abandonar las instalaciones, el alguacil adjunto sacará al inquilino y sus posesiones de la unidad de alquiler. Un inquilino residual que no haya pagado el alquiler después de que expire su contrato de arrendamiento no tiene derecho a permanecer en la propiedad. Un ocupante ilegal que nunca ha pagado el alquiler y nunca ha firmado un contrato de arrendamiento tampoco tiene derecho a permanecer en la propiedad.
Procedimiento de desalojo de okupas
Los propietarios pueden desalojar a un ocupante ilegal de una propiedad diciéndole que no es bienvenido en la propiedad y luego llamando a la policía. Los propietarios deben declarar que el ocupante ilegal está invadiendo la propiedad. El estado de Missouri define el delito de Invasión en primer grado como entrar o permanecer en un edificio, estructura habitable o local a sabiendas cuando la entrada en sí es ilegal.
Protección contra la entrada no autorizada
Una propiedad debe estar cercada o cerrada de otro modo para mantener alejados a los intrusos o impedir la entrada no autorizada. La denuncia puede realizarse a través de una comunicación real con un intruso, por ejemplo, cuando un guardia de seguridad le dice a una persona que intenta entrar que está cometiendo un robo, o mediante una publicación de una manera que probablemente atraiga la atención de los intrusos.
Los carteles que dicen “Propiedad privada – Prohibido el paso – Prohibido el paso” son un método de publicación eficaz.
Manchas moradas en la propiedad.
Además de señalizar las propiedades con protectores y/o letreros, el propietario también puede identificar la propiedad colocando marcas. Marcas con color morado en árboles o postes de la zona. Cada marca violeta debe ser una línea vertical de al menos 20 cm de largo.
El borde inferior de la marca no tendrá menos de 3 pies ni más de 5 pies de alto. Las marcas se colocarán a no más de 100 pies de distancia y serán claramente visibles para cualquier persona que se acerque a la propiedad.
Tapas de publicaciones de propiedad
Alternativamente, el dueño de la propiedad puede publicar la propiedad con un poste cubierto o marcado de otra manera durante al menos las 2 pulgadas superiores. La parte inferior de la tapa o marcador no tendrá menos de 3 pies pero no más de 5 pies y 6 pulgadas de alto. Dichos postes no se colocarán a más de 36 pies de distancia. Deben ser claramente visibles para cualquiera que se acerque a la propiedad.
Antes de instalar una tapa o marcador que sea visible desde ambos lados de una cerca utilizada por diferentes propietarios o inquilinos, todos los propietarios o inquilinos deben aceptar la decisión de instalar la propiedad.
En la mayoría de los casos, el delito de invasión de propiedad privada en primer grado es un delito menor de Clase B. Multa Un delito menor de Clase B conlleva una pena de hasta seis meses de prisión y una multa de no más de $1,000. Normalmente, uno de los requisitos para una pena por invasión de propiedad es que el infractor no regrese a la propiedad de la que fue desalojado.
Desalojo de un compañero de cuarto o familiar
Un propietario es la persona adecuada para desalojar al compañero de habitación o a un familiar de un inquilino si esa persona no ha pagado el alquiler. El arrendador puede intervenir si el compañero de habitación o un familiar ha firmado el contrato de alquiler y no ha cumplido con su obligación de pagar el alquiler. Incluso si el compañero de cuarto o un familiar no firmó el contrato de alquiler, el propietario sigue siendo responsable.
El inquilino debe informar al propietario por escrito que el compañero de cuarto o pariente no es un huésped y no tiene permiso para permanecer en la unidad de alquiler. Es probable que el contrato de arrendamiento estipule que el inquilino que permanece en la unidad es responsable del monto total del alquiler.
Si una persona es propietaria de una propiedad y su compañero de cuarto o pariente adulto no ha pagado el alquiler, la persona puede desalojarla de la casa. Legalmente, el dueño de la propiedad es el arrendador. Deberá enviar aviso de rescisión al inquilino o familiar. Luego deben presentar una solicitud del propietario para reclamar el alquiler y/o la posesión, especificando los costos judiciales y una tarifa de procesamiento.
Ganar tierras mediante posesión no deseada
Misuri definido posesión adversa como permanecer en bienes inmuebles y excluir otros por un período de 10 años o más. Una persona puede presentar un reclamo por posesión adversa mediante una variedad de acciones:
- Coloca cercas.
- Construir caminos.
- Cultivar la tierra.
- Cosecha de madera.
- Pagar impuesto predial.
- La preservación del terreno mediante mejoras como el corte del césped y la eliminación de malas hierbas.
Requisitos para calificar para posesión adversa
Cada situación que involucra leyes de posesión ilegal es diferente. Un tribunal debe examinar los detalles para determinar si un uso particular constituye posesión adversa. Pero una persona que reclama posesión adversa debe cumplir ciertos criterios. El uso debió ser:
- Propiedad real, lo que significa que la persona realmente tenía la capacidad de controlar la tierra.
- Propiedad exclusiva, lo que significa que eran dueños de la tierra para ellos mismos, no para otra persona.
- Posesión manifiesta y notoria del inmueble, es decir, conocida por otros.
- Propiedad continua, es decir, ininterrumpida durante 10 o más años.
- Hostil, es decir, el uso no fue permitido por el propietario.
Hay excepciones a las reglas generales de posesión no deseada. Por ejemplo, si el título sobre la superficie del terreno está separado de la superficie del terreno, como los minerales debajo del suelo de la propiedad, el título sobre la superficie del terreno no puede adquirirse únicamente mediante la posesión adversa de la superficie.
Reclamación de propiedad legal a través de título tranquilo
Un okupa que haya ocupado la propiedad durante diez o más años y cumpla con todos los requisitos puede reclamar la propiedad de la propiedad. El propietario del terreno tiene tres años después de que el ocupante ilegal reclame el título mediante posesión adversa para presentar una acción de título silenciosa. Una demanda silenciosa regula la propiedad de la propiedad si se cuestiona la propiedad legal.
Derechos de los ocupantes ilegales en Missouri: Preguntas frecuentes
En Missouri, según la ley, un ocupante ilegal es una persona o entidad que no paga alquiler ni tiene propiedad sobre el bien inmueble que ocupa. Un ocupante ilegal puede haber estado en la propiedad durante días, meses o años. Si existe algo como “derechos de los ocupantes ilegales” depende de las circunstancias de la situación.
Inquilinos de propiedades de alquiler vencidos
Un inquilino vencido es aquel que continúa ocupando una residencia por un período de tiempo después de que término del contrato de alquiler ha expirado, sin el consentimiento del propietario. Para desalojar a un inquilino vencido, el propietario debe dar al inquilino un aviso para desalojar, es decir, abandonar la propiedad. Un inquilino vencido es diferente de un ocupante ilegal porque un ocupante ilegal nunca celebró un contrato de alquiler con el propietario.
Acción judicial para el desalojo de un inquilino
En la mayoría de las situaciones, un propietario tiene derecho a iniciar un proceso de desalojo por falta de pago de alquiler si el inquilino no ha pagado alquiler durante al menos un mes después de la fecha de vencimiento. El propietario debe presentar una petición del propietario para recuperar el alquiler y/o tomar posesión del bien con los costos judiciales y una tarifa de servicio. La tarifa de servicio es por la entrega del aviso de desalojo al antiguo inquilino.
Después de presentar la petición en la oficina del secretario del circuito local, se le asigna al propietario una fecha de audiencia, generalmente dentro de los 21 días hábiles. Si el juez falla a favor del propietario, se le otorga al propietario una sentencia de posesión. Si el inquilino se niega a abandonar la propiedad voluntariamente, el propietario puede presentar una ejecución, lo cual conlleva una tarifa de servicio. Por lo general, se permite que el inquilino retire sus pertenencias y abandone el lugar.
Remoción del inquilino por un sheriff
Si el inquilino se niega a retirar sus pertenencias y abandonar la propiedad, el alguacil adjunto desalojará al inquilino y sus pertenencias de la unidad de alquiler. Un inquilino vencido que no pagó alquiler después de que terminó su contrato no tiene derecho a quedarse en la propiedad. Un ocupante ilegal que nunca pagó alquiler ni firmó un contrato de arrendamiento tampoco tiene derecho a quedarse en la propiedad.
Proceso de desalojo de un ocupante ilegal
Los propietarios pueden desalojar a un ocupante ilegal de una propiedad real al informarle al ocupante que no es bienvenido en la propiedad y luego llamar a la policía. Los propietarios deben explicar que el ocupante ilegal está cometiendo allanamiento. El estado de Missouri define el delito de allanamiento en primer grado como entrar o permanecer de manera consciente en un edificio o propiedad inmueble si la entrada es ilegal.
Protección contra el allanamiento
Una propiedad real debe estar cercada o de alguna manera cerrada de manera diseñada para evitar intrusos o advertir contra el allanamiento. La advertencia puede realizarse mediante una comunicación directa al intruso, como un guardia que informa a una persona que busca ingresar que está cometiendo allanamiento, o mediante carteles que llamen razonablemente la atención de los intrusos.
Los letreros que dicen “Propiedad privada: No ingresar – Manténgase fuera” son un método efectivo de advertir. Además de los carteles y los guardias, un propietario también puede marcar la propiedad usando pintura púrpura en árboles o postes. Cada marca púrpura debe ser una línea vertical de al menos 8 pulgadas de largo, colocada a una altura entre 3 y 5 pies. Las marcas deben estar a una distancia no mayor de 100 pies y ser visibles para cualquier persona que se acerque a la propiedad.
Medidas para desalojar a un ocupante ilegal
Alternativamente, el propietario puede marcar la propiedad usando tapas o marcas en la parte superior de los postes. La parte inferior de la tapa o marca debe estar a una altura entre 3 y 5 pies y 6 pulgadas. Estos postes deben estar colocados a una distancia no mayor de 36 pies. Deben ser visibles para cualquier persona que se acerque a la propiedad.
Antes de utilizar una marca visible desde ambos lados de una cerca compartida por diferentes propietarios, todos los propietarios deben estar de acuerdo en la decisión de marcar la propiedad.
En la mayoría de los casos, el delito de allanamiento en primer grado es considerado una falta grave de clase B. La pena por una falta grave de clase B es hasta seis meses de cárcel y una multa que no exceda los $1,000. Por lo general, uno de los requisitos de la sentencia por allanamiento es que el intruso no regrese a la propiedad de la que fue expulsado.
Desalojo de un compañero de cuarto o pariente
El propietario es la persona adecuada para desalojar al compañero de cuarto o pariente de un inquilino si esa persona no ha estado pagando alquiler. El propietario puede tomar medidas si el compañero de cuarto o pariente firmó el contrato de arrendamiento y no ha cumplido con su obligación de pagar alquiler. El propietario también es el responsable de tomar medidas si el compañero de cuarto o pariente nunca firmó el contrato de arrendamiento.
El inquilino debe informar por escrito al propietario que el compañero de cuarto o pariente no es un invitado y no tiene permiso para permanecer en la unidad de alquiler. Es probable que el contrato de alquiler establezca que el inquilino que permanezca en la unidad sea responsable del monto total del alquiler.
Si una persona es propietaria de una propiedad y su compañero de cuarto o pariente adulto no ha estado pagando alquiler, esa persona puede evitar que esa persona siga viviendo en la casa. La persona que es propietaria de la propiedad es legalmente el propietario y debe dar al inquilino o pariente un aviso para desalojar. Luego, debe presentar una petición de propietario para recuperar el alquiler y/o tomar posesión del bien con los costos judiciales y una tarifa de servicio.
Obtener tierras mediante la posesión adversa
Missouri define la posesión adversa como permanecer en una propiedad real y excluir a otros durante un período de 10 años o más. Una persona puede reclamar la posesión adversa a través de una amplia variedad de acciones, como delimitar líneas de cercas, construir caminos, cultivar la tierra, explorar los recursos naturales, pagar impuestos sobre la propiedad y mejorar la tierra mediante cortar el césped y limpiar malezas.
Requisitos para cumplir con la posesión adversa
Cada situación relacionada con las leyes de posesión adversa es diferente. Un tribunal debe revisar los detalles para determinar si un uso en particular califica como posesión adversa. Sin embargo, la persona que reclama la posesión adversa debe cumplir con ciertos criterios. El uso debe haber sido posesión real, es decir, que la persona haya tenido la capacidad de controlar la tierra; posesión exclusiva, que la persona haya poseído la tierra para sí misma, no para otra persona; posesión abierta y notoria de la propiedad, es decir, conocida por los demás; posesión continua, es decir, ininterrumpida durante 10 años o más; y ser hostil, es decir, que el uso no haya sido permitido por el propietario.
Existen excepciones a las reglas generales con respecto a la posesión adversa. Por ejemplo, si el título de la parte superficial se separa del título de los recursos naturales, como los minerales debajo del suelo de la propiedad, no se puede adquirir el título a los recursos naturales a través de la posesión adversa de la parte superficial solamente.
Reclamación legítima del propietario a través del título tranquilo
Un ocupante ilegal que ocupa una propiedad durante 10 años o más y cumple con todos los requisitos puede reclamar el título de la propiedad real. El propietario de la tierra tiene tres años después de que el ocupante ilegal reclama el título mediante posesión adversa para presentar una demanda para solucionar el título. Una demanda para solucionar el título establece el título de la propiedad cuando la propiedad legal está en cuestión.
Referencias:
- Revisor de Missouri: Sección 441.060, arrendamiento a voluntad
- Revisor de Missouri: Sección 516.010, acciones judiciales para recuperar tierras, cuándo iniciarlas
- Greene County Circuit Clerk, Missouri: Propietario/Inquilino
- Revisor de Missouri: Sección 569.140, allanamiento en primer grado
- Revisor de Missouri: Sección 569.145, marcado de propiedad contra intrusos
- Información pública de la Comisión Asesora de Sentencias de Missouri: Sistema penal