¿Estás enfrentando el proceso de desalojo y no sabes cómo cancelarlo? ¡No te preocupes! En este artículo te mostraremos paso a paso cómo cancelar un proceso de desalojo y proteger tu hogar. A veces, las circunstancias pueden llevar a situaciones difíciles, pero eso no significa que no existan soluciones. Descubre las opciones disponibles para detener el desalojo y mantener la estabilidad en tu vida. Sigue leyendo y encontrarás información muy valiosa que puede marcar la diferencia en tu situación actual. ¡No pierdas la esperanza y descubre cómo puedes evitar el desalojo!
Solía ser que la peor noticia legal que podía recibir era una demanda de divorcio. Pero hoy, cuando casi la mitad de los matrimonios terminan en divorcio, el ganador del premio de la notificación de pesadilla probablemente será una notificación de desalojo. Esto es especialmente cierto si vives en una de las zonas urbanas tensas con precios de alquiler como San Francisco o Nueva York, donde es difícil encontrar apartamentos por amor o dinero y el “precio de mercado” significa altísimos para la gente normal. Pero siempre es mejor mirar a la bestia a la cara y comprenderla que cerrar los ojos. ¿Qué es un desalojo? ¿Por que hacerlo? Desalojos ocurren y como funcionan? ¿Cómo se puede detener un proceso de desalojo? Continúe leyendo para obtener las respuestas que necesita.
Leer más: Cómo detener el desalojo
¿Qué es un desalojo?
expulsión Puede parecer una mala palabra para un inquilino, pero en realidad se refiere al proceso legal que debe utilizar un propietario para lograr que un inquilino se mude de una casa o apartamento. Es posible que haya visto escenas horribles en programas de televisión en las que los propietarios cambian las cerraduras o arrojan las pertenencias del inquilino a la calle. Sin embargo, la verdad es que en la mayoría de los estados, cualquier desalojo legal debe proceder a través de los tribunales.
Los propietarios podrían soñar con leyes que les permitieran simplemente desalojar a un inquilino rebelde. Pero todos los estados tienen leyes que establecen procedimientos para proteger a un inquilino de acciones de autoayuda por parte del propietario. Como regla general, los propietarios deben notificar al inquilino, esperar a que expire el plazo y luego presentar una demanda de embargo ilegal ante los tribunales.
¿Por qué ocurren los desalojos?
¿Por qué los propietarios deciden emprender acciones legales para desalojar a los inquilinos? Muchos desalojos se producen porque un inquilino no paga el alquiler acordado contractualmente, pero esa no es la única razón. Las leyes aplicables suelen determinar la variedad de posibles motivos de desalojo. Por ejemplo, en algunos estados, un propietario puede desalojar a un inquilino sin ningún motivo. En otros estados, un propietario puede iniciar procedimientos de desalojo por violaciones de las leyes de ocupación estatales o una violación del contrato de alquiler o arrendamiento escrito entre el propietario y el inquilino.
Las leyes estatales y locales varían significativamente con respecto a las restricciones de desalojo. Algunos permiten desalojos sin causa, otros exigen una “causa” para el desalojo. Los desalojos sin causa significan que si el propietario decide que no quiere al inquilino en su apartamento, puede desalojarlo sin dar un motivo. El único control de desalojo en estados sin causa es el Colegio de Abogados Constitucional, que previene los desalojos por motivos constitucionalmente sospechosos, como la discriminación por motivos de raza, origen étnico o estatus protegido similar.
Incluso los estados que exigen motivos de desalojo no son todos iguales. Cada ley define “causa” como la legislatura lo considere oportuno. Algunos permiten el desalojo por cualquier violación del contrato de arrendamiento, como pagar el alquiler con un día de retraso o volver a pintar la cocina sin permiso. Otros requieren una infracción grave, como subarrendar sin permiso o fiestas ruidosas y con borracheras que molesten a los vecinos. Algunas ciudades tienen regulaciones de control de alquileres. Por lo general, estas tienen como objetivo proteger a los inquilinos y limitar los desalojos por falta de pago del alquiler al recibir una notificación de retraso en el pago del cheque de alquiler, así como otras medidas especificadas en el estatuto.
En áreas de alquiler controlado, los propietarios necesitan una “causa justa” para desalojar. No se les permite desalojar a los inquilinos sólo porque podrían obtener más alquiler de otra persona. Además, los propietarios tienen prohibido aumentar el alquiler cada año más allá de la cantidad fijada por la oficina de alquileres. Esto significa que un propietario no puede desalojar efectivamente a un inquilino simplemente duplicando el alquiler sin procedimientos legales.
¿Cómo funciona el desalojo?
Para ser legal, un expulsión debe actuar de acuerdo con las leyes y procedimientos estatales. Esto significa que los desalojos “funcionan” de manera diferente según dónde viva y qué leyes se apliquen. Los estados de desalojo sin causa tienen reglas que difieren de las jurisdicciones de desalojo con control de alquileres. En este último caso, las leyes de desalojo son muy complejas y deben seguirse estrictamente para que el propietario pueda evitar problemas.
Generalmente el primer paso es en uno expulsión Es que el propietario estudie las leyes de desalojo del estado o contrate a un abogado familiarizado con la ley. El propietario necesita saber si necesita un motivo para el desalojo y, de ser así, si tiene un motivo válido. Suponiendo que no se requiere ningún motivo o que el propietario tiene un motivo legítimo, el siguiente paso es la rescisión.
En la mayoría de los estados, el propietario debe notificar al inquilino por escrito la terminación del contrato de alquiler. ¿Con cuánta antelación se requiere? Eso depende de las leyes estatales. En la mayoría de los estados, un contrato de arrendamiento de mes a mes requiere que el propietario avise al inquilino con al menos 30 días de antelación. A veces la ley exige un aviso de 60 días. El aviso de terminación generalmente debe indicar el día exacto en que finaliza el contrato de alquiler. En algunos estados, este día debe ser al final del período por el cual se pagó el último cheque de alquiler. En estos estados, si paga el alquiler el primer día del mes, el aviso de desalojo del propietario debe indicar que su fecha de desalojo es el primer día del mes siguiente, al menos 30 días después de la fecha del aviso. Por ejemplo, podría avisarle el 18 de septiembre, pero la fecha más temprana que podría avisarle es el 1 de noviembre.
En los estados sin motivos de desalojo, el propietario simplemente debe avisar. En caso de una demanda de desalojo, el propietario debe indicar qué disposiciones del contrato de alquiler o arrendamiento ha violado. El proceso de desalojo puede variar según la causa.
El deber que con mayor frecuencia se viola en las notificaciones de desalojo es el de pagar el alquiler. Si no paga el alquiler, muchos estados tienen un aviso de “pague el alquiler o salga”. Con este tipo de aviso, el propietario básicamente le dice que no ha pagado el alquiler del mes, establece el monto adeudado y le da una cierta cantidad de días para pagar el alquiler. El plazo de pago suele ser de tres a cinco días. Si paga el alquiler pendiente durante este período, la amenaza de desalojo ya no se aplica. Si no lo hace, tendrá que mudarse o “desalojar” las instalaciones.
Si ha violado otra disposición o prohibición específica del contrato de arrendamiento, el propietario puede enviarle un tipo de aviso llamado “aviso de subsanación o terminación”. Eso es exactamente lo que sugieren los nombres. Se le notificará por escrito que está violando un término específico del Acuerdo y que debe “solucionar” el problema o abandonar las instalaciones. Nuevamente, la cantidad de tiempo que tiene varía de un estado a otro. Por ejemplo, si su contrato de arrendamiento establece que no puede tener más de un compañero de cuarto y tiene dos, la “cura” es deshacerse de uno de los dos compañeros de cuarto. O si recibe un mensaje para solucionar el problema debido a la reproducción de música a alto volumen, puede solucionarlo bajando el volumen de la música.
El peor tipo de despido para un inquilino es el llamado “despido incondicional”. No tienes tres días, cinco días o incluso un día para corregir algo que hiciste mal. Estás fuera. Debido a que este es un tipo de aviso muy estricto, muchos estados solo permiten estos avisos en determinadas situaciones. Las situaciones en las que se permite una rescisión incondicional pueden incluir pagos de alquiler atrasados frecuentes, violaciones repetidas del contrato de arrendamiento, actividad ilegal en las instalaciones y daños graves a la propiedad.
En jurisdicciones con alquiler controlado, el propietario debe proporcionar una de las razones legalmente reconocidas para rescindir el arrendamiento. También debe poder probar este motivo. Según estas leyes, todos los desalojos deben ser “desalojos equitativos” en el sentido de las reglamentaciones.
¿Puede un propietario revocar un desalojo?
Dado que es el arrendador quien inicia un desalojo, el arrendador puede revocar el desalojo en cualquier momento. Puede retirar la notificación de desalojo, retirar la denuncia de detención ilegal e incluso anular el desalojo después de que el tribunal falle a su favor sobre la detención ilegal.
¿Se puede revocar una sentencia de desalojo?
En muchos estados, puede apelar una condena por retención injusta. Esto significa presentar documentos a un tribunal superior argumentando que la decisión del tribunal inferior fue incorrecta. Si tiene éxito, el veredicto será anulado.
Leer más: Cómo solicitar una suspensión de desalojo
¿Cómo detener el desalojo tras una orden judicial?
¿Se puede detener un desalojo después de una orden judicial? A veces. En algunos estados, puede apelar una condena por retención ilegal y solicitar una revisión de un tribunal superior. Si cree que el primer tribunal tomó una decisión legal errónea, este puede ser el camino a seguir. También puedes intentar llegar a un acuerdo con el propietario en este momento, negociar unas semanas más con la promesa de que te mudarás y dejarás el apartamento en buenas condiciones, u ofrecer pagar el alquiler atrasado más los intereses de demora si el El propietario permite que esto permanezca.
Cómo evitar el desalojo de mi expediente
Si recibe una notificación de desalojo, tiene tres opciones: puede cumplir con lo solicitado en la notificación, por ejemplo, bajar el volumen de la música o devolver el alquiler, dentro del plazo legal. Si hace esto, evitará por completo la mancha de un desalojo en su expediente, ya que el desalojo sólo se producirá si no realiza la acción requerida. La segunda opción es simplemente mudarse en la fecha acordada. En este caso, es posible que también pueda evitar un desalojo porque el propietario le pidió que se fuera y usted aceptó. Sí, recibió un aviso, pero el propietario no presentó ningún documento ante el tribunal.
La tercera opción que tienes es no hacer nada de lo anterior. No cumpla con la condición del propietario y no se mude. Puede estar bastante seguro en este punto de que el propietario presentará una demanda para expulsarlo de la propiedad. En muchos estados, la demanda no se conoce como demanda de desalojo, sino más bien como demanda por retención indebida. Esto significa que se le acusa de estar ilegalmente en la propiedad. Si el propietario se involucra en mantenimiento ilegal, la única manera de evitar un desalojo en su expediente es resolver el caso fuera de los tribunales o ganarlo.
Si decide quedarse y lo demandan, se le entregará la queja por retención indebida cuando el propietario la presente. Debe comparecer ante el tribunal y presentar algún tipo de defensa. Se puede argumentar que las infracciones denunciadas por el arrendador son defectuosas o ya han sido subsanadas, por lo que el desalojo no está justificado. Usted puede reclamar que el propietario no siguió las regulaciones estatales o locales y, por lo tanto, el desalojo es incorrecto. O puede afirmar que el propietario está tomando represalias contra usted por defender sus derechos. También puede disculpar la falta de pago del alquiler diciéndole al propietario que se necesitan reparaciones importantes en la propiedad (por ejemplo, su calefacción no funciona), pero él se negó a hacer las reparaciones y luego usted utilizó el alquiler para ello.
Leer más: Cómo retrasar el desalojo
Cómo cancelar un proceso de desalojo
En el pasado, la noticia legal más horrible que podías recibir era una demanda de divorcio. Pero hoy en día, cuando casi la mitad de los matrimonios terminan en divorcio, el ganador del premio de la pesadilla seguramente sea una orden de desalojo. Esto es especialmente cierto si vives en una de las áreas urbanas con un mercado de alquiler ajustado como San Francisco o Nueva York, donde encontrar apartamentos es difícil y los precios son altos para las personas normales. Sin embargo, siempre es mejor enfrentar a la bestia y entenderla en lugar de cerrar los ojos. ¿Qué es un desalojo? ¿Por qué ocurren los desalojos y cómo funcionan? ¿Cómo puedes cancelar un proceso de desalojo? Sigue leyendo para obtener las respuestas que necesitas.
¿Qué es un desalojo?
Un desalojo puede sonar como una palabra sucia para un inquilino, pero en realidad se refiere al proceso legal que un propietario debe seguir para hacer que un inquilino se mude de una casa o apartamento. Es posible que hayas visto escenas terribles en programas de televisión, con propietarios cambiando las cerraduras o tirando las pertenencias de un inquilino a la calle. Pero la verdad es que todos los desalojos legales deben pasar por los tribunales en la mayoría de los estados.
Los propietarios podrían soñar con leyes que les permitan simplemente expulsar a un inquilino problemático del apartamento. Sin embargo, todos los estados tienen leyes que establecen procedimientos para proteger a los inquilinos de los remedios de tipo “hazlo tú mismo” de los propietarios. Por lo general, los propietarios deben dar aviso al inquilino, esperar a que pase el tiempo requerido y luego presentar una demanda de desalojo ilegal en el tribunal.
¿Por qué ocurren los desalojos?
¿Por qué los propietarios deciden tomar medidas legales para desalojar a los inquilinos? Muchos desalojos ocurren porque un inquilino no paga el alquiler acordado, pero eso está muy lejos de ser la única razón. A menudo, las leyes aplicables definen el rango de posibles razones para los desalojos. Por ejemplo, en algunos estados, un propietario puede desalojar a un inquilino sin ninguna razón en absoluto. En otros estados, un propietario puede comenzar un proceso de desalojo por cualquier violación de las leyes de ocupación del estado o por incumplimiento del contrato de alquiler o arrendamiento escrito entre el propietario y el inquilino.
Las leyes estatales y municipales varían enormemente en cuanto a las limitaciones de los desalojos. Algunas permiten desalojos sin motivo, y otras requieren un “motivo” para el desalojo. Los desalojos sin motivo significan que cada vez que el propietario decide que no quiere al inquilino en su unidad, puede desalojarlo sin dar una razón. Los únicos límites en los desalojos en estados sin motivo son los prohibidos constitucionalmente, como la discriminación por raza, origen étnico o cualquier otro estado protegido similar.
Los estados que requieren un motivo para el desalojo tampoco son todos iguales. Cada estatuto define “motivo” según lo ven los legisladores. Algunos permiten el desalojo por cualquier violación del contrato de alquiler, como pagar el alquiler un día tarde o pintar la cocina sin permiso. Otros requieren una violación grave, como subarrendar sin permiso o fiestas ruidosas y borracheras que molestan a los vecinos. Algunas ciudades tienen regulaciones de control de alquileres. Por lo general, estas regulaciones están destinadas a proteger a los inquilinos y limitar los desalojos por falta de pago del alquiler después de recibir un aviso de que el cheque de alquiler está atrasado, y otras acciones especificadas en las leyes.
En áreas con control de alquiler, los propietarios necesitan una “justa causa” para desalojar. No se les permite desalojar a los inquilinos simplemente porque podrían obtener más alquiler de otra persona. Además, se les prohíbe a los propietarios aumentar el alquiler cada año en una cantidad especificada por la junta de alquiler. Esto significa que un propietario no puede desalojar efectivamente a un inquilino sin un procedimiento judicial simplemente duplicando el alquiler.
¿Cómo funciona un desalojo?
Para ser legal, un desalojo debe seguir los procedimientos y leyes estatales. Esto significa que los desalojos “funcionan” de manera diferente dependiendo de dónde vivas y cuáles sean las leyes. Los estados que permiten desalojos sin motivo tienen reglas diferentes de las jurisdicciones con control de alquiler. En este último caso, las leyes de desalojo son muy complejas y deben seguirse estrictamente para que el propietario evite problemas.
Por lo general, el primer paso en un desalojo es que el propietario estudie las leyes de desalojo del estado o contrate a un abogado que esté familiarizado con la ley. El propietario deberá saber si necesita un motivo para desalojar y, de ser así, si tiene un motivo válido. Suponiendo que no se necesita un motivo o que el propietario tiene un motivo válido, el siguiente paso es el aviso.
En la mayoría de los estados, los propietarios están obligados a dar al inquilino un aviso por escrito de que está terminando la tenencia. ¿Cuánto tiempo de aviso se requiere? Eso depende de las leyes estatales. En la mayoría de los estados, para un arrendamiento mensual, el propietario debe dar al inquilino al menos 30 días de aviso. A veces, la ley requiere un aviso de 60 días. El aviso generalmente debe indicar el día exacto en que terminará la tenencia, y en algunos estados, esto debe ser al final del período cubierto por el último cheque de alquiler pagado. En estos estados, si pagas el alquiler el primer día del mes, el aviso de desalojo de tu propietario debe especificar que tu día de desalojo es el primer día de un mes siguiente, al menos 30 días después de la fecha del aviso. Por ejemplo, podría darte un aviso el 18 de septiembre, pero la fecha más temprana de finalización de la tenencia que podría mencionar sería el 1 de noviembre.
En estados sin motivo, el propietario solo tiene que dar un aviso adecuado. En estados con motivo, el propietario debe especificar qué disposiciones del contrato de alquiler o arrendamiento has violado. El procedimiento de desalojo puede ser diferente dependiendo del motivo.
La obligación más citada como violada en los avisos de desalojo es la obligación de pagar el alquiler. Si no pagas el alquiler, muchos estados tienen un aviso de “paga el alquiler o desocupa” (pay rent or get out). Bajo este tipo de aviso, el propietario te avisa esencialmente que no pagaste el alquiler del mes, especifica la cantidad adeudada y te da un número determinado de días para pagarlo. El plazo para pagar generalmente es de tres o cinco días. Si pagas el alquiler pendiente durante ese plazo de tiempo, la amenaza de desalojo desaparece. Si no lo haces, debes mudarte o “renunciar” a la propiedad.
Si has violado algún otro requisito o prohibición específicos del contrato de alquiler, el propietario puede enviarte un tipo de aviso llamado “cumple o desocupa” (cure or quit) notice. Estos son exactamente lo que los nombres sugieren. Son avisos por escrito de que estás violando una disposición específica del acuerdo y que debes “resolver” el problema o abandonar la propiedad. Nuevamente, el tiempo que se te da para actuar varía de un estado a otro. Por ejemplo, si tu contrato de alquiler especifica que no puedes tener más de un compañero de cuarto y tienes dos, la “solución” sería que te deshagas de uno de los dos compañeros de cuarto. O si recibes un aviso de “cumple o desocupa” por tocar música alta, puedes “resolver” el problema bajando la música.
El peor tipo de aviso para un inquilino es el llamado aviso de “desalojo incondicional”. No tienes tres días, cinco días ni ningún día para corregir cualquier error que hayas cometido. Te quedas fuera. Debido a que este es un tipo muy severo de aviso, muchos estados solo permiten estos avisos en situaciones específicas. Las situaciones en las que se permite un aviso de desalojo incondicional pueden y a menudo incluyen pagos frecuentemente atrasados del alquiler, violaciones repetidas del contrato de arrendamiento, actividades ilegales en la propiedad y causar daños graves a la propiedad.
En jurisdicciones con control de alquiler, un propietario debe dar aviso de una de las razones para la terminación de la tenencia que la ley reconoce como válida. Además, debe poder demostrar esta razón. Bajo estas leyes, todos los desalojos deben ser desalojos con “justa causa” según lo definido por las regulaciones.
¿Puede un propietario cancelar un desalojo?
Dado que es el propietario quien inicia un desalojo, el propietario siempre puede cancelar el desalojo. Puede retirar el aviso de desalojo, retirar la demanda de desalojo injustificada e incluso cancelar el desalojo después de que el tribunal haya fallado a su favor en el desalojo ilegal.
¿Se puede revertir un fallo de desalojo?
En muchos estados, se puede apelar un fallo de desalojo injustificado. Esto significa que presentas documentos ante un tribunal superior argumentando que la decisión del tribunal inferior fue incorrecta. Si tienes éxito, el fallo se revertirá.
¿Cómo evitar tener un desalojo en mi historial?
Si recibes un aviso de desalojo, tienes tres opciones: puedes cumplir con la solicitud en el aviso, como bajar la música o pagar el alquiler atrasado, dentro del marco de tiempo legal. Si haces esto, evitarás por completo el estigma de tener un desalojo en tu historial, ya que el desalojo solo procederá si no realizas la acción solicitada. La segunda opción es simplemente mudarte en la fecha establecida. En este escenario, también puedes evitar tener un desalojo en tu historial, ya que el propietario te ha pedido que te vayas y has aceptado hacerlo. Sí, recibiste un aviso, pero el propietario no ha presentado ningún documento en el tribunal.
La tercera opción que tienes es no hacer ninguna de las dos anteriores. No cumplas con la condición del propietario y no te mudes. Puedes estar bastante seguro en ese momento de que el propietario presentará una demanda para desalojarte de la propiedad. En muchos estados, el procedimiento legal no se llama una demanda de desalojo, sino una acción de desalojo ilegal. Es decir, se acusa de que te quedas en la propiedad de manera ilegal. Si el propietario procede con un desalojo ilegal, las únicas formas de evitar tener un desalojo en tu historial son resolver el caso fuera del tribunal o ganar el caso.
Si decides quedarte y eres demandado, te entregarán la queja ilegal de desalojo injustificado cuando el propietario la presente. Tendrás que comparecer ante el tribunal y presentar algún tipo de defensa. Puedes argumentar que las violaciones acusadas por el propietario son erróneas o que ya están corregidas, por lo que no se justifica el desalojo. Puedes afirmar que el propietario no siguió los procedimientos estatales o locales y, por lo tanto, el desalojo es defectuoso. O puedes afirmar que el propietario está tomando represalias contra ti por defender tus derechos. También puedes justificar el no pago del alquiler demostrando que le informaste al propietario sobre reparaciones importantes necesarias en la propiedad (por ejemplo, tu calentador no funciona), pero él se ha negado a repararlo y luego usaste el dinero del alquiler para hacerlo.