¿Eres propietario de una propiedad en Nueva York y te enfrentas a la situación de tener ocupantes ilegales? Te invitamos a leer este artículo completo sobre los derechos de los ocupantes ilegales en Nueva York. Descubre qué acciones legales puedes tomar y conoce los diversos derechos que amparan a los arrendatarios, proporcionando información valiosa para abordar de manera efectiva esta complicada problemática. Acompáñanos en este recorrido legal por la ciudad de Nueva York y conoce qué opciones tienes como propietario para proteger tus derechos en situaciones de ocupación ilegal.
Los okupas son personas que ocupan la propiedad de otra persona sin su permiso. Si el propietario no los desaloja y viven en una propiedad el tiempo suficiente, pueden comprarla legalmente a través de derechos de ocupante ilegal. El estado de Nueva York permite la propiedad de esta manera si han sido residentes continuos durante 10 años y pueden comenzar a hacer valer los derechos de los ocupantes ilegales dentro de los 30 días. Sin embargo, hay formas en que los propietarios pueden protegerse legalmente.
¿Qué hace que alguien sea okupa?
Es cierto que un Un okupa es alguien que se muda a la propiedad de otra persona. y vive allí sin su permiso o sin su conocimiento, hay más. Ponerse en cuclillas puede ser un accidente o un acto intencionado. Puede ocurrir a través de muchos escenarios diferentes. Por ejemplo, un ocupante ilegal puede irrumpir en un edificio embargado o abandonado y establecerse allí. O puede ser que un propietario le haya pedido a un inquilino que se mude después de que expire su contrato de arrendamiento, pero el inquilino no se muda ni paga el alquiler. Una persona también puede erigir inocentemente una cerca alrededor de una propiedad o ocuparla porque cree que le pertenece.
Aunque a primera vista la invasión y la okupación puedan parecer lo mismo, no lo son. La entrada ilegal es un acto ilegal, mientras que la okupación es un asunto civil. Sin embargo, puede volverse ilegal si el propietario o arrendador deja claro que quiere desalojar al ocupante ilegal de su propiedad.
Leyes de posesión adversa del estado de Nueva York
una persona que toma posesión adversa de una casa o inmueble ocupa la propiedad de otro y por ello puede obtener derechos de ocupante ilegal. En el estado de Nueva York, un ocupante ilegal que vive abiertamente en una propiedad sin permiso puede reclamar posesión adversa si lo hace continuamente durante diez años.
Respectivamente Ley del EstadoLos okupas pueden ser clasificados como inquilinos después de sólo 30 días de ocupar una propiedad. Para reclamarlo, el propietario debe demostrar su derecho legal sobre él y desalojar al okupa mediante el debido proceso, un derecho importante del inquilino. El desalojo es un proceso largo y costoso. En algunos casos, los propietarios pagarán a un ocupante ilegal para evitar costosos honorarios legales.
Cómo los okupas toman posesión de Nueva York
Cuando un ocupante ilegal reclama legalmente una propiedad, ya no está invadiendo la propiedad, sino que está solicitando permiso para vivir allí, al menos por el momento. Antes de que los ocupantes ilegales puedan presentar un reclamo por posesión adversa, deben cumplir algunos requisitos:
- Posesión abierta y notoria: La okupación es obvia para el propietario o arrendador y la persona que la comete no intenta ocultar su posesión.
- Posesión enemiga: Esto no significa tomar posesión peligrosa o violenta de una propiedad. La posesión enemiga se produce en tres circunstancias posibles: 1) Ocupación simple, es decir, los okupas ocupan la propiedad sin saber quién es el propietario. 2) La persona es consciente de la invasión, lo que significa que está infringiendo la ley a sabiendas al estar en la propiedad. 3) No conoce el estado legal de la propiedad y afirma que es un error de buena fe.
- Posesión continua: un ocupante ilegal debe vivir en una propiedad durante un período de tiempo continuo. En el estado de Nueva York, esto ha sido 10 años consecutivos. No puede abandonar la propiedad ni siquiera por unos meses o años y luego regresar para reclamar posesión adversa. El período de diez años comenzaría de nuevo.
- Posesión Exclusiva: El okupa debe ser la persona que reclama la propiedad de un inmueble. Si lo comparten de alguna manera, no tienen ningún derecho sobre él.
- Posesión real: El ocupante ilegal debe residir físicamente en la propiedad y actuar como su propietario legal. Ejemplos de esto podrían incluir paisajismo en el terreno o limpieza del interior.
Color de la propiedad e impuestos a la propiedad.
La ley del estado de Nueva York exige que los ocupantes ilegales tengan el “color del título” al reclamar posesión adversa. Esto significa que la propiedad de una propiedad no se produce a través de los canales regulares y el ocupante ilegal no tiene uno o más documentos legales requeridos que le autoricen a ocupar la propiedad. Los ocupantes ilegales deben haber sido propietarios de la propiedad durante 10 años continuos de posesión para reclamar posesión adversa.
El Estado de Nueva York exige que los ocupantes ilegales paguen impuestos a la propiedad durante diez años consecutivos de ocupación. Si no pueden demostrarlo, no tienen derecho a la posesión obligatoria.
Derechos de los inquilinos remanentes y de los ocupantes ilegales
Los inquilinos residuales son personas que se quedan una vez finalizado el período de alquiler. Usted sigue siendo responsable de pagar el alquiler a la tarifa y condiciones actuales. Un arrendador o propietario puede aceptar esto sin tener que lidiar con la legalidad de su ocupación. Si continúan cobrando los pagos de alquiler del inquilino, ese inquilino se convierte en inquilino a voluntad. El arrendador puede rescindirlos con el plazo de preaviso requerido, ya que su retención queda a su discreción.
Si el propietario se niega a aceptar el pago y le emite al inquilino un aviso para desalojar o mudarse, el inquilino puede enfrentar una demanda por retención indebida, comúnmente conocida como desalojo. Un inquilino remanente no puede reclamar posesión adversa si el arrendador o propietario le ha pedido que se vaya; En cambio, eres un intruso criminal.
Leyes de desalojo en Nueva York
Un arrendador o propietario de una vivienda no puede desalojar por sí mismo a un ocupante ilegal de su propiedad. Lo primero que deben hacer es llamar a la policía tan pronto como detecten al okupa. Cuanto más esperen, más difícil será ahuyentarlos. Para desalojar a un ocupante ilegal, el arrendador o dueño de la propiedad debe presentar los formularios apropiados, que incluyen:
- Aviso de petición informando al ocupante ilegal que ha presentado un caso con una fecha y lugar de corte establecidos.
- Una petición para recuperar la propiedad del inmueble y una declaración jurada explicando por qué presentaron el caso.
- Una declaración jurada que indique cómo el propietario o administrador de la propiedad notificó al ocupante ilegal, entregada en persona o por correo.
Después de que se entrega el primer aviso de desalojo, el arrendador o dueño de la propiedad tiene tres días para presentar los documentos ante el tribunal. Si los ocupantes ilegales no se han ido después de la ocupación, se celebrará una audiencia judicial. Si después de esto aún no se van, el sheriff puede desalojarlos de la propiedad por orden del tribunal.
Impedir la entrada de okupas
Antes de que la okupación se convierta en un problema, un propietario o administrador de la propiedad puede hacerlo asegurar la propiedad de tal manera que nadie pueda entrar bloqueando todas las entradas o poniendo señales de prohibición de entrada. Si la propiedad está desocupada, deben revisarla de vez en cuando, ya que solo se necesitan 30 días para establecer la propiedad.
Los propietarios y propietarios de propiedades deben conocer las leyes relativas a los ocupantes ilegales y el proceso de desalojo. En la ciudad de Nueva York, después de recibir un aviso de renuncia, un okupa tiene diez días para hacerlo. Si se niegan, el arrendador o dueño de la propiedad debe presentar una petición de desalojo ante el tribunal para comenzar el proceso de desalojo. Por último, el propietario debe tener un seguro y una cobertura de responsabilidad adecuados, lo que será útil si el ocupante ilegal causa daños a la propiedad.
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Derechos de los ocupantes ilegales en Nueva York – Preguntas frecuentes
Los ocupantes ilegales, o ‘okupas’, son personas que ocupan una propiedad que pertenece a otra persona sin su permiso. Si el propietario no los desaloja y viven en la propiedad el tiempo suficiente, pueden adquirirla legalmente a través de los derechos de los ocupantes ilegales. En el estado de Nueva York, se permite la propiedad de esta manera si han residido de manera continua durante 10 años y pueden comenzar a reclamar los derechos de los ocupantes ilegales dentro de los 30 días. Sin embargo, hay formas en las que los propietarios pueden protegerse legalmente.
¿Qué hace que alguien sea un ocupante ilegal?
Aunque es cierto que un ocupante ilegal es alguien que se muda a la propiedad de otra persona y vive allí sin su permiso o sin su conocimiento, hay más en ello que eso. La ocupación ilegal puede ser un accidente o puede ser un acto deliberado. Puede ocurrir en diferentes escenarios. Por ejemplo, un ocupante ilegal puede entrar ilegalmente a un edificio embargado o abandonado y ocuparlo. O un propietario puede haberle pedido a un inquilino que se mude después de que su contrato de alquiler haya vencido, pero este no se va ni paga el alquiler. Una persona también puede cercar una propiedad o habitarla de alguna otra manera de manera inocente porque cree que es suya. Aunque el allanamiento de morada y la ocupación ilegal pueden parecer lo mismo, no lo son. El allanamiento de morada es un acto ilegal, mientras que la ocupación ilegal es un asunto civil. Sin embargo, puede convertirse en ilegal si el propietario o el arrendador deja en claro que quiere que el ocupante ilegal se vaya.
Leyes de posesión adversa en el estado de Nueva York
Una persona que hace una posesión adversa de una vivienda o terreno ocupa la propiedad de otra persona y, a través de esto, puede obtener los derechos de los ocupantes ilegales. En el estado de Nueva York, un ocupante ilegal que vive en una propiedad de manera abierta y sin permiso puede reclamar la posesión adversa si lo hace durante 10 años de manera ininterrumpida.
Según la ley estatal, los ocupantes ilegales pueden obtener la clasificación de inquilinos después de tan solo 30 días de habitar una propiedad. Para reclamarla, el propietario debe demostrar su derecho legal y desalojar al ocupante ilegal mediante un proceso legal adecuado, un derecho clave para los inquilinos. El desalojo es un proceso largo y costoso. En algunos casos, los propietarios pagarán a un ocupante ilegal para evitar los costosos honorarios legales.
Cómo los ocupantes ilegales adquieren posesión en Nueva York
Cuando un ocupante ilegal reclama legalmente una propiedad, ya no está allanando morada, sino que está buscando permiso para residir allí, al menos por el momento. Antes de que los ocupantes ilegales puedan reclamar una posesión adversa, deben cumplir con algunos requisitos:
- Poseción abierta y notoria: La ocupación ilegal es evidente para el propietario o arrendador de la propiedad, y la persona que lo hace no intenta ocultar su posesión.
- Poseción hostil: Esto no significa tomar posesión de una propiedad de manera peligrosa o violenta. La posesión hostil ocurre en tres posibles circunstancias: 1) ocupación simple, lo que significa que los ocupantes ilegales habitan la propiedad sin saber quién es el propietario. 2) La persona muestra una conciencia de allanamiento de morada, lo que significa que deliberadamente viola la ley al estar en la propiedad. 3) No conoce el estado legal de la propiedad y ocupa la propiedad de buena fe, como un error.
- Poseción continua: Un ocupante ilegal debe vivir en una propiedad de manera ininterrumpida. En el estado de Nueva York, esto son 10 años continuos. No pueden abandonar la propiedad por unos meses o años y luego regresar para reclamar una posesión adversa. El período de 10 años comenzaría de nuevo.
- Posección exclusiva: El ocupante ilegal debe ser la persona que reclama la posesión de la propiedad. Si la comparten de alguna manera, no tienen derecho a reclamarla.
- Poseción actual: El ocupante ilegal debe vivir físicamente en la propiedad y actuar como su verdadero propietario. Ejemplos de esto podrían ser el mantenimiento del jardín o la limpieza del interior.
Color de título y impuestos de propiedad
La ley estatal de Nueva York exige que los ocupantes ilegales tengan «color de título» al reclamar una posesión adversa. Esto significa que la propiedad no se obtiene a través de canales regulares y el ocupante ilegal no tiene uno o más documentos legales necesarios que lo autoricen a habitar la propiedad. Los ocupantes ilegales deben tener color de título durante 10 años ininterrumpidos de ocupación de la propiedad para reclamar una posesión adversa.
El estado de Nueva York requiere que los ocupantes ilegales paguen impuestos de propiedad durante los 10 años continuos de ocupación. Si no pueden demostrar que han cumplido con esto, no son elegibles para reclamar una posesión adversa.
Inquilinos que continúan después del término del contrato y derechos de los ocupantes ilegales
Los inquilinos que continúan después de que finalice su contrato de arrendamiento siguen siendo responsables de pagar el alquiler según la tarifa y los términos actuales. Un propietario o arrendador puede aceptar esto sin tener que abordar la legalidad de su ocupación. Si continúan recibiendo los pagos de alquiler del inquilino, este se convierte en un inquilino a voluntad. El propietario puede desalojarlos con el aviso requerido, ya que su estadía está a voluntad del propietario.
Si el propietario se niega a aceptar el pago y emite al inquilino una Notificación de Desalojo o de Mudanza, este podría enfrentar una demanda por ocupación ilícita, comúnmente conocida como desalojo. Un inquilino que continúa después del término del contrato no puede reclamar una posesión adversa si el propietario o arrendador les ha pedido que se vayan; en cambio, son considerados intrusos criminales.
Leyes de desalojo en Nueva York
Un propietario o dueño de vivienda no puede desalojar por sí mismo a un ocupante ilegal de su propiedad. Lo primero que deben hacer es llamar a la policía en el momento en que descubren al ocupante ilegal. Cuanto más tiempo esperen, más difícil será desalojarlos. Para desalojar a un ocupante ilegal, el propietario o dueño de la propiedad debe presentar los formularios adecuados, que incluyen:
- Notificación de Petición informando al ocupante ilegal que han presentado un caso con una fecha y ubicación de tribunal específicas.
- Petición para Recuperar la Posesión de Bienes Inmuebles y una Declaración Jurada de Servicio que explica por qué presentaron el caso.
- Una Declaración Jurada de Servicio que indica cómo el propietario o administrador de la propiedad notificó al ocupante ilegal, ya sea mediante entrega en mano o por correo.
Después de presentar la notificación inicial de los procedimientos de desalojo, el propietario o dueño de la propiedad tiene tres días para presentar los documentos ante el tribunal. Si, después de presentarlos, los ocupantes ilegales no se han ido, el caso procederá a audiencias judiciales. Después de eso, si aún se niegan a irse, el sheriff puede desalojarlos de la propiedad si el tribunal lo ordena.
Previniendo la ocupación ilegal
Antes de que la ocupación ilegal se convierta en un problema, un propietario o administrador de la propiedad puede asegurar la propiedad de manera que evite que alguien entre bloqueando todas las entradas o colocando letreros de «prohibido el ingreso». Si la propiedad está vacía, deben verificarla periódicamente, ya que solo toma 30 días para que alguien establezca posesión.
Los propietarios y dueños de propiedades deben conocer las leyes con respecto a los ocupantes ilegales y el proceso de desalojo. En la ciudad de Nueva York, después de que un ocupante ilegal recibe una Notificación para Desalojar, tienen 10 días para desocupar. Si se niegan, el propietario o dueño de la propiedad debe presentar una petición de desalojo con el tribunal para comenzar a desalojarlos. Además, un propietario necesita tener un seguro adecuado y cobertura de responsabilidad, lo que ayuda en caso de que el ocupante ilegal cause daños a la propiedad.
Referencias
- iProperty Management: Leyes de Posesión Adversa
- iProperty Management: Derechos de los ocupantes ilegales en Nueva York
- Nolo: ¿Quién puede reclamar una propiedad basada en la posesión adversa en Nueva York?
- Sterling Property Solutions: Derechos de los ocupantes ilegales en el estado de Nueva York
- Find Law: Leyes Consolidadas de Nueva York, Ley de Acciones y Procedimientos de Propiedades Inmuebles – RPA § 711. Motivos en los que existe una relación arrendador-inquilino
Escrito por: Michelle Nati